天风证券-房地产行业销售周报：“金九银十”规律不再，十一楼市成交冷热并存-211010

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行业追踪（2021.9.27-2021.10.3）一手房：环比下降4.21%，同比下降23.02%，累计同比上升11.7%本周跟踪36大城市一手房合计成交2.4万套，环比下降4.21%，同比下降23.02%，累计同比上升11.7%，较前一周减少1.49个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-40.46%、-8.59%、64.24%；同比增速分别为-33.3%、5.1%、-43.46%；累计同比增速分别为25.9%、15.6%、-5.21%，较上周分别增加-1.69、-1.23、-1.73个百分点。

一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为-80.46%、-25.3%、106.51%；累计同比分别为40.86%、30.64%、21.99%，较上周分别变动1.53、-2.52、0.7个百分点。

二手房：环比下降40.83%，同比下降34.86%，累计同比上升0.69%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.36万套，环比下降40.83%，同比下降34.86%，累计同比上升0.69%，较上周减少0.21个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-67.84%、-11.08%、11.41%；同比增速分别为-25%、-37.06%、-46.04%；累计同比增速分别为0.18%、0.54%、5.73%，较上周分别变动了1.05、-1.23、-1.22个百分点。

库存：去化周期34周，环比下降11.48%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计68.53万套，去化周期34周，环比下降11.48%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-44.37%、0.85%、0.05%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交2.4万套，环比下降4.21%，同比下降23.02%，累计同比上升11.7%，较前一周减少1.49个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.36万套，环比下降40.83%，同比下降34.86%，累计同比上升0.69%，较上周减少0.21个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计68.53万套，去化周期34周，环比下降11.48%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-44.37%、0.85%、0.05%。

“金九银十”楼市褪色明显。

克而瑞公布2021年9月百强房企销售额,10强、50强、100强9月单月分别为2920亿元、7728亿元、9162亿元,同比增速分别为-49.39%、-33.89%,-33.82%。

，“十一”假期，全国范围内新房、二手房市场冷热并称，根据中指研究院数据，10月1日-10月7日，一线城市新建商品住宅成交规模同比基本持平。

深圳新房供应量大幅增加，“十一”期间开发商加大推盘力度，市场活跃度较高；广州楼市一手住宅表现相对活跃，有楼盘成交过千套。

上海楼市冷热并存，新房认购高热不减，二手房进入冰冻期，上海二手房成交价格，正逐步向2020年初水平回撤。

重点城市土地流拍率走高。

10月4日，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，2021年以来，土地市场迎来了重点22城“集中供地”新政，市场热度从上半年高热转向三季度“量价齐跌”，在第二轮集中供地新规之下，溢价率呈现出下行趋势，尤其是9月溢价率降至3.9%的历史低位，流拍率较首轮集中土拍明显上升。

在此影响下，第三季度房企拿地积极性明显受挫，福州、成都、天津、济南、青岛等多个集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出让，金华、嘉兴等热点城市的集中土拍也遇冷，导致第三季度土地流拍现象显著增多，9月重点城市的土地流拍率已飙升至27%。

楼市因城施策。

东莞二手房交易参考价落地。

广东省东莞二手房交易参考价发布机制落地。

10月8日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，东莞市住房城乡建设局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素，经调查分析，形成二手住房交易参考价格。

首批涉及218个成交活跃小区。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

百强销售继续下行，在行业风险事件频出的阶段，央行例会罕见提及房地产“两维护”，随着杭州等多地出现土地拍卖流拍，地方政府压力将逐渐显现，结合宏观经济压力、信用风险事件以及房价暂无上涨动力等，地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间，这是符合“房住不炒”政策下的“因城施策”，我们维持8月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。