西南证券-宏观专题：遇见REITs，在最好的时节-220214

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政策加持后国内REITs进入加速建设时期。

我国REITs的提出至今已有17年，从政策的发布频率和产品的涉猎范围可看出当下正值国内REITs加速建设时期。

总趋势来看，我国REITs的发展经历了四个阶段：阶段一，2005年-2014年起步阶段开始提出REITs概念，并推动试点；阶段二，2014年2019年类REITs发展阶段类REITs产品开始发行、开展基础设施资产证券化试点，并鼓励各类市场资金投资PPP项目资产证券化产品；阶段三，2019年公募REITs试点开启，高层先后发布40号文、586号文等重要指导文件；阶段四，自2021年起，中国公募REITs市场加速建设并实质推进。

国家发改委发布958号文和1048号文推动盘活存量资产、形成投资良性循环。

近期的政策重在加快推进REITs，在细节和具体落地方面进行了多方面的细化，重点在于基础设施REITs。

从产品看，我国上市的公募REITs产品表现均佳。

在项目“愿入尽入、应入尽入”的要求下，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。

海外的他山之石——选择运营模式及资产投向。

从模式上看，国际上一般有公司制和信托/基金制两种REITs的运营模式。

美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs市场，美国REITs主要采用公司制模式，此外还有伞型运营模式。

除美国外，澳大利亚是全球第二大REITs市场，主要采用的是信托结构，亚洲主要采取上市信托制/基金制。

从资产投向来看，北美发达市场REITs投向较为平均，住宅、零售地产地位相对较高；欧洲发达市场国家REITs投向更多向住宅和多元型倾斜；而亚洲发达市场国家REITs投向中，多元型占大多数，此外办公室也占比较多。

各区域的运营模式以及投向都符合其自身的经济环境以及REITs运营经验。

鉴于我国公募REITs尚在发展中，有专门管理人的运营模式更适合当下阶段。

逐渐拓展我国REITs的投向领域也是大势所趋，基于我国经济发展特点和现状，建议重点关注房地产、基础设施等传统领域。

“房住不炒”和基建发力下的未来将至。

从数据来看，房地产开发投资经历了增速逐级下降，基建投资还未大幅回暖。

从房地产来看，中国房地产逐渐走向存量时代，高房价和房产企业高杠杆同在，严监管政策影响下，传统的房地产运营链条受到挑战，房企前端融资和拿地放缓有两个效应：其一，土地库存下降，后续的建安投资减少；其二，地方政府土地出让减少，地方政府资金压力上升。

传统地产作为带动经济增长的动能减弱，需启动新链条来支撑房地产企业，保障性租赁住房和REITS模式或成为新房地产链条的发力点。

保障房方面，2022-2025年新建加改造总规模可达4.4万亿元，年均超过1万亿元，建议短期重点关注；长期REITs或形成房地产新链条中重要一环。

基础设施方面，相关公募REITs或扩围扩量，短期机会建议重点关注。

风险提示：政策释放不及预期，经济下行压力较大，海外紧缩节奏超预期。