国盛证券-房地产开发行业2022W6：30城新房成交面积同降64%，预售资金监管边际放松-220214

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　　近期多城市预售资金监管政策合理纠偏，利好房企现金流，特别是民企。近期石家庄、烟台、成都等多城市预售资金监管政策适当放松，当回归正常预售资金监管后，企业可依据施工节奏提取资金，超监部分回流。短期来看，对所有地产企业现金流都形成改善，但对民营企业更为利好。但即使预售资金监管政策放松，需求端萎靡的情况下，房企仍面临后续预售资金能提取的额度偏小的问题，当前的债券市场一样面临无法恢复融资的问题。因此我们认为本轮政策放松还远未结束，预计后续力度将继续加强，直至行业基本面起底回升，达到政策面、行业面、企业基本面三层次共振向上的状态。
　　行情回顾：涨幅位列前段，领先大盘3.03个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先大盘3.03个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第15名。本周上涨个股共116支，下跌股数为24支。（报告中本周指2.5-2.11当周）。
　　新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为187.7万平方米，同比下降64.1%。受春节假日影响，部分城市春节期间数据空缺，同比数据偏低。其中样本一线城市的新房成交面积为35.7万方，同比-69.6%；样本二线城市为102.8万方，同比-62.8%；样本三线城市为49.2万方，同比61.6%。
　　二手房成交情况：本周12个重点城市二手房成交面积合计58.0万方，同比下降66.2%。与新房数据一样，由于春节假日期间部分城市数据空缺，因此本周环比数据异常高。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为17.0万方；样本二线城市为35.2万方；样本三线城市为5.7万方。年初至今累计二手房成交面积为493.8万方，同比变动为-48.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为139.0万方，同比-56.7%；样本二线城市为289.9万方，同比-40.4%；样本三线城市为64.9万方，同比-40.4%。
　　重点公司境内信用债情况：已连续两周无新债发行。根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.7-2.13）总发行量为0，总偿还量45.86亿元，净融资额为-45.86亿元。
　　融资相关指标：1月新增居民中长期贷款环比高增，房贷利率环比下降8bp。2022年1月新增居民户中长期贷款7424亿元，环比增长108.7%，同比降低21.4%。2022年1月1年期LPR为3.70%，环比下降10bp，5年期LPR为4.60%，环比下降5bp。根据贝壳研究院，2022年1月全国103个重点城市首套房贷平均利率为5.56%，环比下降8bp，全国二套房贷平均利率为5.84%，环比下降8bp。
　　投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，给予地产开发板块“增持”评级。本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
　　风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。