首创证券-房地产行业简评报告：预售资金监管积极纠偏，政策释放逐级强化-220211

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　　事件:媒体报道全国性商品房预售资金监管办法已于近日出台，明确预售资金额度监管为“重点额度监管”,由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度资金可以由房企提取自由使用。
　　正视严峻局面,预售资金监管积板纠偏。预售资金为购房者按照商品房预售合同约定的预购房款，目前大多数城市预售资金需严格按照工程形象进度提取，此次文件明确各地政府可根据工程造价合同等核定，在能确保项目竣工所需的建筑材料、设备款、施工款等相关支出外，超出额度可自由提取，一方面明确了保交付的底线，另一方面，我们认为此次从全国层面做出有效预期引导，统一各地资金监管方式，将有利于缓解房企短期资金压力，避免行业基本面下行进一步演变为金融系统风险。
　　政策端持埃发力,缓解房企资金压力为主要着力点。近期多地政府相继出台宽松政策，从降低公积金贷款比例、预售资金放松、购房鼓励等方面引导购房消费，但目前需求端政策改善力度尚还不足以修正行业景气度快速下降的现状，政策效果具有时滞性。针对房企而言，二季度将进入房企偿债高峰，由于房企融资既有的循环链条已被破坏，因此目前政策着力点主要在并购贷款支持、银行信用额度放开等层面，近期已有部分地方政府（广州、成都、烟台、厦门等地）调整预售监管相关政策以期纾解房企流动性压力，结合保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的文件支持，我们认为短期内政策的有效执行将进一步降低房企信用暴露风险，后续一系列宽松政策工具将持续加码来实现稳增长目标。
　　行业基本面加速下探,房企间收并购稳步进展。我们重点监测的55个城市1月单月新房销售面积同比下降31%，其中一线、二线及三四线城市增速分别为-20%、-24%和-55%，行业基本面下行趋势延续。近期以中海、华润为代表的央企相继完成部分出险房企项目资产的收并购，当前通过收并购方式消化风险的路径已明确，随着相关收并购贷款额度的放开以及企业间项目谈判层面博弈的深入，预计项目并购案例将逐步增加
　　政策释被逐级强化,板块上行空间可期。目前行业估值中枢已有所修复，现阶段板块反弹逻辑仍主要基于政策放松预期，在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏，继续推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。
　　风险提示:疫情再爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。