天风证券-房地产行业周报：保障性租赁住房再获优待-220213

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2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

本次通知是对2020年12月央行、银保监会答记者问中“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”的既有安排的进一步明确，意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束。

从当前房地产贷款投向来看，根据央行数据，2021Q3保障性住房（包括保障性租赁住房、公租房、共有产权房）开发贷余额为4.64万亿元，仅占房地产贷款余额总量的9.03%，且增速近年来不断走低。

本次通知出台后可以更多向商业银行申请保障房开发贷款，加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，调动市场主体和社会机构的参与积极性。

住建部在1月表示，要扩大保障性租赁住房供给，在“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

其中，2022年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），较2021年增长156%。

本次通知旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力我国住房保障体系建设，推进住房供给侧结构性改革，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

考虑到相关建设经验和各地出台的具体政策，未来保障性租赁住房的主要承建主体最可能是城投企业、国有企业和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房地产开发商，因此，这些主体将是此政策的主要受益对象。

高基数下，新房、二手房、土地成交弱势新房市场本周成交265万平，月度同比-75.91%，相较上月下降43.65pct；累计库存15488万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。

二手房市场本周成交67万平，月度同比-78.99%，相较上月下降44.97pct。

土地市场本周成交建面4万平，滚动12周同比-45.79%；成交总额0亿元，滚动12周同比-41.64%；全国平均溢价率+31.27%，滚动12周同比-8.08pct。

本周申万房地产指数+4.00%，较上周提升4.00pct，涨幅排名15/31，领先沪深300指数3.18pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数+2.52%，较上周下降0.57pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数1.16pct；克而瑞内房股领先指数为4.35%，较上周提升0.53pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度，随着一季度基本面和信用面压力的加大，需求调控政策有待进一步宽松；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘，政策支持和实际并购有望持续落地。

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。