浙商证券-房地产行业：行业探测仪之房地产行业修复的路径有哪些？-220211

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1.行业：供需两端政策还会有何变化1）需求端：解铃还须系铃人，需求回暖才能带动行业整体回暖，使房企内部造血能力逐步修复，当前中央降息引导房贷利率下调+地方因城施策托底市场预期，但市场底部还未显现，而过往宽松周期经验显示，需求端政策的进一步打开方能加速市场底部的出现。

我们认为，2022年需求端矫枉过正的城市会率先放松需求端政策。

2）供给端：当前供给端政策主要分为土地两集中供应、银行两道红线及预售资金监管、房企三道红线。

我们认为，2022年供给端政策的演变路径大概为：两集中土地供应向能拿地的房企做适度“妥协”、个人按揭贷款和开发贷逐步恢复正常水平、各地预售资金监管会纠偏和规范化、并购贷不计入三道红线助力行业产能优化。

2.公司：真正的安全是什么？1）短期风险：销售压力和偿债压力共同组成影响房企短期财务安全的两大风险因素；2）中期风险：房企土储优劣直接影响房企中期销售回款，土储质量需重点关注土地布局、结构和成本；3）长期风险：房企发展多元业务是大势所趋，但多元业务需顺势而为，发展逻辑偏向长期性。

3.资产：收并购工具已备好，实物收并购需要考虑哪些因素？出售资产或业务板块回笼资金是出险房企自救的有效方式，也是进行行业产能出清、加速行业格局优化的直接手段，但收并购隐含的潜在风险亦可能拖累收购方的业绩表现。

实物收并购分为：1）资产层面收并购，风险主要来自资产的先天属性；2）公司层面收并购，风险主要来自后期的管理风险。

4.投资建议：考虑到政策发力有望从资金面转向需求面，板块Beta行情将会持续，而高信用龙头房企在上述短中长期风险层面拥有相对竞争优势，且有更大概率在收并购中捕获优质资产和公司，实现利润的增厚和多元业务的协同。

我们建议关注：1）立于行业收并购食物链顶端的全国性央国企（尤其是已经发行并购贷的公司）：华润置地和华润万象生活、招商蛇口、建发国际集团；2）其他受益于行业格局变化的高信用龙头：保利发展、中国海外发展、万科A和金地集团；3）财务稳健的头部优质民营企业：龙湖集团、旭辉集团和旭辉永升、宝龙地产和宝龙商业；4）深耕核心区域，资源丰富的区域龙头：滨江集团；5）度过艰难时刻，估值错杀修复的民企：新城控股和新城悦、金科股份和金科服务。

风险提示1）本文对政策分析基于逻辑推演，仅讨论政策放松的路径及可能性2）政策调控力度小于预期或者需求观望时间长于预期，导致销售下行超预期，对房企资金回笼造成较大影响3）热点城市在需求端政策放松不及预期，导致地方性房企表现低于预期。