首创证券-房地产及物业行业周报：多城政策边际宽松，房企利润大幅下滑-220208

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多地政府相继出台宽松政策，从降低公积金贷款比例、预售资金放松、购房鼓励等方面引导购房消费，我们预计在因城施策框架下，政策端将保持边际改善趋势。

受利润率下滑及减值计提影响，多家房企业绩大幅下降。

重点关注房企之中，华侨城、中南建设、荣盛发展的业绩预告净利润同比大幅下降70%以上。

阳光城、华夏幸福、蓝光发展三家房企净利润均由盈转亏，且亏损规模较大。

我们认为房企21年业绩下行主要三点原因为；第一，资金链紧张拖累施工进度，使竣工及交付进度不及预期，造成结算收入总量的下滑；第二，17至18年的高价地逐步结算，毛利率持续下行，导致结算质量降低；第三，市场需求走弱，观望情绪浓厚，房价下跌预期导致存货计提跌价准备及减值损失。

目前行业估值中枢已有所修复，现阶段板块反弹逻辑仍主要基于政策放松预期，方向确认后的力度管理仍将与板块上行空间构成较强的相关性，在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。

对于房企而言，尽管业绩层面下行趋势难以扭转，但2022年拿地毛利率的实质改善仍可期待，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企，继续推荐万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、中国海外发展（0688.HK）。

风险提示疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房地产税试点力度超预期，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等。