国金证券-建业新生活-9983.HK-高密度、好口碑的互联网订阅物业玩家-211212

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投资逻辑中部最大物管公司：有密度，有口碑，有增长。

①建业新生活是中部最大物管公司，深耕河南27年。

截至1H21，在管面积1.15亿方，合约面积2.1亿方，合管比达1.8倍；在管面积中1.0亿方在河南省内，且河南省内单城市平均在管面积是河南省全部物管公司平均值的25倍。

②建业物业在河南有良好口碑，物业费有品牌溢价。

③未来增长有保障。

公司不仅有建业地产和中原建业代建的支持，自身外拓能力也很强，再加上收并购的助力，近几年管理规模增长较有保障。

我们预计2021年新增在管面积在4,000万方以上（其中来自建业地产约1,300万方，去年底收购的泰华锦业贡献1,000万方以上），相较去年底的总在管面积有40%以上增幅。

“建业+”平台发展：有战略，有优势，有初步成果。

公司着力打造“建业+”这一互联网平台成为“大中原美好本地生活的超级入口”，让用户通过线上下单就能足不出户满足所需的产品/服务，比如生鲜食品和家政服务。

我们认为公司相较传统互联网平台有3点优势：①口碑好，有品牌背书。

公司物业服务第三方客户满意度达90%。

②员工与业主有天然的强链接，更有信任感。

③履约成本低。

管理项目密度高，单区域内业主体量大，在最后社区配送环节成本更低。

2021年10月，“建业+”单月交易额达1.6亿元，创年内新高，相较2021年1月的交易额增长100%。

估值压制因素边际向好。

①关联房企建业地产今年销售不佳，引发市场对建业新生活的担忧。

而目前随着政策转暖，建业地产销售有望触底回暖。

2021年11月19日，建业集团和中原银行签署了100亿的战略合作协议，建业地产短期流动性预计也有较大改善。

②关联交易比例过高和应收账款周转天数过长的问题，1H21均已有改善。

我们预计随着toC业务的快速发展，公司未来几年关联交易比例和应收账款周转天数都会持续降低。

投资建议我们看好公司发展，预计公司2021-23年归母净利润为6.2亿元、8.8亿元和12.0亿元，同比增速为45%、42%、36%。

以区域深耕为特色的其他3家上市物管公司2021年PE均值为15.8x，考虑到公司估值受压制的因素预计将有边际改善，我们给予公司12.0x的2021年PE，对应目标价7.02港元，对应2022-23年PE为8.4x和6.2x。

首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示建业地产销售下滑幅度超预期；市场外拓不及预期；生活服务开展不及预期。