国金证券-公募基础设施REITs 2021年四季报分析：项目运作整体平稳，税优政策正式落地-220208

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基本结论公募基础设施REITs四季报分析：首批9只公募基础设施REITs2021年四季度报告相继发布，REITs整体运作表现良好。

受疫情、季节性等因素影响，多数REITs营收环比有所下降，但基于三、四季报年化所得的年度营收表现基本符合甚至超越发行时的预测值。

通过横向对比各REITs四季度EBITDA利润率（EBITDA/营业收入）可以发现，产权类REITs整体盈利能力较强，其中华安张江光大REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT四季度EBITDA利润率分别为78.95%、74.21%、69.87%。

产业园区类REITs底层项目收入来源主要为租金收入和物业管理收入，季度内运作稳健，园区租约正常履行，出租率整体保持平稳。

博时蛇口产园REIT四季末出租率88.03%，季度内平均月租金119.07元/平方米，与上季度相当。

东吴苏园产业REIT项目公司（艾派科和科智商管）四季度收益良好，毛利率分别为80.14%、67.37%。

华安张江光大REIT四季度末出租率为100%，平均合同租金为5.35元/平/天，租户基本保持稳定，季度内完成了两大重要租户的续租工作。

仓储物流类REITs中，红土创新盐田港REIT四季度末出租率为99%，资产运营情况良好。

中金普洛斯REIT持有项目四季度末出租率为98.78%，较三季度末稳中有升，季度内到期的6家租户全部续租，租户结构稳定。

高速公路类REITs底层项目主要收入来源为车辆通行费收入，季度内项目经营受所处地段疫情影响较为明显。

平安广州广河高速REIT四季度周边疫情对车流量产生一定负面影响，通行费收入同比小幅减少0.85%。

浙商沪杭甬高速REIT四季度内日均收费车流量为13.49万次，通行费收入日均211.68万元，由于杭州及周边地区疫情影响，2021年12月当月收费金额同比下降9.33%。

生态环保类REITs项目收入来源为污水/垃圾处理费及发电收入，季度内项目经营稳定。

富国首创水务REIT所持污水处理项目由于年内污水处理负荷率呈现季节性变化，冬季进水量减少，导致四季度污水处理量低于三季度，在污水处理单价未发生变化的情况下，四季度项目营收、毛利率及经营性现金流均较三季度略有下降。

中航首钢生物质REIT持有项目为垃圾焚烧及发电，四季度内处理生活垃圾26.78万吨，同比增长5.81%；处置厨余垃圾1.6万吨，同比降低17.21%，但由于厨余垃圾处置费收入占整体收入比例较低，因此处置量下降对总收入影响较小。

公募基础设施REITs市场跟踪：基于11只已上市公募基础设施REITs收盘价涨跌幅构建REITs等权价格指数（新REIT于上市第六个交易日开始计入指数，指数基期为2021/6/25，取值100），截至2022/1/25，REITs等权价格指数整体累计回报为31.44%，1月回报为7.39%，较上月（5.97%）有所上升。

2022年1月26日，财政部税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，主要对原始权益人在REITs设立前的资产重组阶段与REITs设立阶段所涉及的企业所得税部分明确了优化处理方式，在REITs设立前的重组阶段原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税，在REITs设立阶段原始权益人资产转让评估增值部分的企业所得税可递延至实际获得收入时缴纳。

风险提示：1）政策调整风险；2）试点项目运营不及预期；3）二级市场流动性不足；4）估值波动超预期；5）基金治理风险等。