中信证券-房地产行业2021年9月企业销售数据点评：市场快速下行，托底政策初显-211011

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当前信用风险累积，基本面继续快速向下，高信用企业和低信用企业销售出现分化。

一级土地市场整体遇冷，国有企业成为拿地主力，而二级土地市场也鲜有存量不动产处置案例发生。

我们预计10月销售情况依然不容乐观。

▍行业基本面继续快速向下。

2021年9月，我们跟踪的样本企业销售增速有所下滑，9月单月，样本企业销售金额下降31.7%，销售面积下降34.6%，相比2019年同期，销售金额下降25.4%，销售面积下降30.5%。

累计数据方面，1-9月，样本企业销售金额同比上升9.4%，销售面积同比上升4.3%。

房价下降趋势更加明显。

根据禧泰数据，2021年9月在316个样本城市中有179个城市实现了环比下降，122个城市实现了同比下降，相较8月份的107个城市，房价同比下降的城市数量继续增加。

▍行业信用风险整体可控，但并未结束。

虽然整体销售单价都有所下滑，但高信用样本企业同比下滑3%，而低信用样本企业同比下滑8%。

环比来看，高信用样本企业销售单价下滑1%，低信用样本企业销售单价下滑5%。

高信用企业和低信用企业的销售单价分化，一方面有低信用企业急于销售回款从而可能采用降价促销手段的因素，另一方面也是由于低信用公司的交付存在相对更高的不确定性。

购房人、企业、债权人的信心还在螺旋下降通道。

企业现金为王，土地市场陷入冰封。

债权人难以辨别复杂的不动产资产和负债，对一些企业信心动摇。

▍哈尔滨出台新政，显示了地方在本阶段可能的托底政策。

我们注意到，哈尔滨在没有取消限购的情况下，其在公积金、购房补贴，预期引导，土地增值税预征率，预售监管，预售门槛等多个层面刺激需求，优化企业资金链。

我们相信，这可能是下一个阶段各地具备共性的托底政策。

但是，我们相信这一政策并不足以改变基本面向下的趋势，后续有望迎来新的政策。

▍风险提示：由于房价下降，存量项目转让市场冰冻，企业家道德风险等诸多因素，局部的信用风险不断扩散和传染的可能性。