首创证券-房地产行业简评报告：销售端加速下行，金融端政策有望边际改善-211010

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销售增速持续走弱，单月环比延续负增长。

2021年前9月百强房企销售业绩，TOP100房企上半年累计全口径销售额达到97881.6亿元，同比增长9.5%，增速较1-8月下降1.6个百分点，增速持续回落。

单月来看，TOP100房企9月单月销售额为8524.4亿元，同比下降36%，单月增速较8月下降16.4个百分点，单月环比下降5.1%，连续三个月环比负增长，单月销售额下降幅度持续扩大。

规模房企市场集中度持续下行。

分梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前9月累计销售额同比增速分别为5%、16.3%、22.3%和15.1%，大型房企受制于基数规模而增速较低；上述梯队9月单月同比增速分别为-44.2%、-21.1%、-30.5%和-40.4%，单月同比降幅有所增大。

TOP10下降幅度最大，其中中国恒大单月销售额同比降幅超过90%。

市场集中度方面，TOP5、TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的市场占有率分别为13.7%、20.7%、29.5%、44%和53%，规模房企市场集中度水平较前7月有所下降，低于2020年末水平。

品牌房企单月销售降幅增大。

具体房企来看，碧桂园前9月全口径累计销售额达到6173.2亿元，同比增长0.3%，万科（4810.1亿，-2.4%）、融创中国（4616亿，+21.2%）分列其后，累计销售额均超4500亿元，构成第一梯队。

其它重点关注的房企中前9月累计同比增速较高的为绿城中国（+75.4%）、金地集团（+34.9%）、佳兆业（+27.4%）、招商蛇口（+26.8%）和龙光集团（+25.6%）。

9月单月增速较高的为荣盛发展（+45.3）、绿城中国（+41%）、阳光城（+11.5%）,其余重点关注房企9月单月均为负增长。

百强新增货值同比跌幅走扩，龙头房企占比持续增大。

随着商品房销售市场的下行以及拿地资金限制，多个热点城市二轮土拍市场遇冷，溢价率大幅下滑，同时流拍率高企。

2021年前9月，百强房企共新增土地建面46689.9万平米，同比下降21.5%，跌幅较前8月扩大2.1个百分点；累计新增土地金额达到31741.3亿元，同比下降2.3%，跌幅较前8月小幅回升0.2个百分点；新增土地货值达到72886.2亿元，同比下降13.1%，跌幅较前8月扩大0.8个百分点。

金融端政策有望边际改善，龙头个股估值迎来修复。

9月单月百强房企销售增速大幅下滑，房地产市场下行压力明显加大。

9月末央行货币政策委员会罕见提到房地产行业，首提两维护。

我们预计四季度刚需按揭政策有望边际改善，房企流动性有望同步改善。

推荐1）拥有优质土地资源和销售增速较高的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。

风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。