招银国际-中国房地产、汽车行业：购物中心的新希望~新能源汽车-220131

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我们认为新能源汽车时代会给购物中心的高空置率带来转机。

因此地产和汽车团队从6个维度收集并分析了1000多家新能源汽车的购物中心门店数据和实地调研。

从中发现未来的趋势。

结论是新能源汽车会快速扩张商场店铺，预计从去年的1200家增加到2022年的2000-2200家，带来在高能级城市24-32万平米的租赁面积需求。

这个会对龙头购物中心2022年带来接近5-10%的面积增量。

并且他们的租金一般3倍于商场平均，租金的增量贡献可以到15%-30%。

加上汽车店对于中高端购物中心的流量偏好，所以整体会利好购物中心龙头如：龙湖（960HK，买入），华润（1109HK，买入），以及华润万象生活（1209HK买入），但不利于中骏，宝龙和合景泰富(由于它们购物中心的定位和城市能级)。

购物中心–逆风中寻找新机遇：由于国内疫情反复不断，购物中心仍面临着高空置率和租金下滑的双重压力。

2021年第三季度8个1-2线重点城市的空置率高达10.4%（4Q2019为7.6%），租金也在持续下跌（较4Q19和2Q21低7%/1%）。

展望2022年，我们认为租金会反弹。

原因有：商场供应将有所下降（2022E同比下降6%）、疫情情况能够得到控制与改善和最重要的是新能源汽车将积极扩张商场门店。

预计2022年1/2线城市租金将同比回升2-5%。

为什么是购物中心和新能源汽车？从购物中心的角度来看，1）新能源汽车门店可以支付高额租金,通常为商场平均租金水平的三倍,因为租售比很低（<1%）以及在底层。

2）对续约租金上调还不太敏感，3年后租金上调30%。

3）门店的面积也很大，300平米起租，大于一般租户。

所以新能源车门店支付的租金将远高于普通租户。

从新能源车企的角度来看，我们的汽车团队认为优质的购物中心可以给新能源汽车门店带来高质量的流量，来满足其广告效应，经销商向直营的转变以及抓住消费习惯的转变（将新能源车当做快消品来购买）。

哪类购物中心符合新能源汽车的定位？通过对1000余家新能源汽车门店进行分析，我们主要观测到：1）65%的门店位于1-2线城市。

2）前五大购物中心运营商（万达、华润置地、龙湖、新城、万科旗下印力）占据了30%的市场份额。

3）中高端购物中心（华润置地、龙湖、来福士、合生创展）更能在同一商场中引入多个新能源汽车门店进驻，代表了汽车店的竞争和倾向性。

所以新能源汽车的“本命”是高能级城市中客流量大的中高端购物中心运营商。

新能源汽车在2022E能为购物中心带来多大帮助？截止2021年8月，全国共有1200家新能源汽车门店位于购物中心内。

汽车团队预测，2022年门店数将新增800-1000间门店，主要集中于一线城市。

如果我们假设每家门店300平米，这意味着一、二线城市购物中心租赁面积的净吸纳面积为24-30万平方米或2022年购物中心供应面积的2-3%。

这将降低一、二线城市的空置率0.2ppt。

应为龙头购物中心在新能源汽车店里面的份额有30%，所以我们预计对于他们的带来接近5-10%的面积增量。

两者结合的局限性：结合我们的实地调研和底层数据，购物中心并不倾向于在同一家商场内引入3家以上的新能源汽车门店。

主要因为：1）99%的新能源汽车零售门店都开在底层，总面积供给有限。

2）新能源汽车门店并不能自带客流量，所以商场需要平衡租户组合才能促进客流量。

这意味着新能源汽车从面积上来看，只占购物中心的1-2%。

另一个观测到的想象是，已经非常有品牌效应的车企特斯拉46%的门店已经不在购物中心内了。

个股推荐：根据新能源汽车门店扩张这一趋势，我们预计龙湖、华润置地、新城和它们的物管公司华润置地、龙湖创智生活将赢得最多的市场份额并成为关键受益方。

鉴于此，我们将龙湖2021-23E的年度收益上调2-10%（来源于租金收入的增加），并将目标价提至52.7港元/股。

我们认为中骏、宝龙、合景泰富不太可能会从这波浪潮中受益。

因为它们的购物中心的定位和城市能级和新能源车企的理想定位并不相符。