光大证券-物业服务行业：地产A+H物业板块月度跟踪（2022年1月），2022年“开门红”，一月光大AH核心物业指数上涨近5%-220205

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市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+4.96%指数：光大地产AH核心物业指数单月涨幅+4.96%，跑赢沪深300指数12.6pct.，跑赢恒生指数3.2pct.，跑赢恒生港股通指数4.5pct.。

个股：光大地产AH核心物业指数成分股本月平均涨跌幅为+2.7%；涨跌幅前列：华润万象生活（+25.6%）、新城悦服务（+24.3%）、金科服务（+23.4%）、绿城服务（+18.9%）、旭辉永升服务（+15.7%）。

港股通：本月持股比例变化：世茂服务（+4.49pct.）、金科服务（+2.58pct.）、融创服务（+2.30pct.）、保利物业（+1.31pct.）、旭辉永升服务（+1.30pct.）。

行业动态：国务院推进“十四五”城乡社区服务体系建设中央：国务院印发《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》，目标至2025年末，党建引领社区服务体系建设更加完善，服务主体和服务业态更加丰富；住建部与发改委进一步明确老旧小区改造工作要求，居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等形成共识后方可开工改造。

地方：北京制定2022城市物业管理发展目标；上海发布住宅物业酬金制计费细则，明确物业服务资金的构成、实行酬金制计费方式项目账户开立等事宜。

企业动态：龙湖智创生活拟赴港上市；华润万象生活拟收购禹洲物业和中南服务；新大正与保利物业发布2021年度业绩预告企业经营动态：城市服务：碧桂园服务中标张公山北公园综合运营管理服务项目，2022年-2023年度马山县城旧城区生活垃圾清运服务。

项目拓展：绿城服务中标金华烈士纪念园服务。

新大正中标长沙市轨道交通物业管理有限公司2022-2023年度长沙地铁1、4号线车辆段、停车场保洁服务。

资本市场动态：上市进展：1月7日龙湖智创生活向港交所提交上市申请表格。

1月19日鲁商生活服务第二次向港交所递交招股书。

收并购：华润万象生活1月5日公告称拟收购禹洲物业服务（不高于10.6亿元），1月20日公告称拟收购中南服务100%股权（不高于22.6亿元）。

1月10日，合景悠活拟收购广东特丽洁环境工程有限公司50%股权（代价1.65亿元）。

业绩预告：1月28日，新大正发布2021年度业绩预告，预计实现营业收入21亿元左右，同比增长约59%；归母净利润1.66亿元左右，同比增长约26.5%。

保利物业发布业绩预告，2021年度拥有人应占溢利同比增长约25%。

投资建议：关注四大主线物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度较强，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间，从行业发展趋势和公司资源禀赋出发，建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队的成长型标的，推荐新城悦服务，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，推荐远洋服务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。