天风证券-房地产行业周报：持仓回升，聚焦龙头-220130

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行业追踪（2022.1.22-2022.1.28）2021Q4公募基金持仓数据显示，地产股持仓总市值环比+24.0%至1098.4亿元，持仓市值占股票投资市值比重环比+0.17pct至1.56%，持仓占比连续两个季度小幅回升；地产股持仓市值占比相比标准行业配置比例低配0.54pct，低配幅度同样连续两个季度收窄。

地产板块配置比重在所有行业分类中排名第5，环比提升1名。

随着2021Q3政策底逐渐显现，公募基金对地产股的配置比例略有回升，但仍处于历史低位。

从持仓结构来看，持仓市值前5大个股为保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、万业企业，2021Q4公募基金更加偏好经营稳健，受益于信用定向宽松的行业龙头以及优质地方国企。

从北上资金来看，2021Q4陆股通地产股持仓市值连续3个季度回落，持仓市值占比连续5个季度回落，持仓市值前5大个股为保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、华侨城A，同公募基金持仓结构基本一致，同样偏好行业龙头。

高基数压力下，新房、二手成交同比弱势新房市场本周成交547万平，月度同比-30.10%，相较上月下降14.50pct；累计库存17246万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。

二手房市场本周成交121万平，月度同比-36.45%，相较上月下降4.29pct。

土地市场本周成交建面921万平，滚动12周同比-48.30%；成交总额87亿元，滚动12周同比-38.11%；全国平均溢价率+0.17%，滚动12周同比-10.81pct。

本周申万房地产指数-4.20%，较上周下跌6.41pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指数0.31pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.62%，较上周下降9.63pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数2.05pct；克而瑞内房股领先指数为-6.97%，较上周下跌15.82pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度，随着一季度基本面和信用面压力的加大，需求调控政策有待进一步宽松；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘，政策支持和实际并购有望持续落地。

建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。