山证国际-房地产行业内房板块年度跟踪报告：在信贷政策边际宽松下，2022年行业优胜劣汰加剧-220128

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2021年销售表现呈“先高后低”走势：全国商品房2021年累积销售规模同比增长约4.8%，突破18万亿元，再创历史新高，但年内销售表现基本上呈“先高后低”走势，下半年的单月销售同比均录得负增长。

由于居民被压抑的住房需求在2020年疫情受控后陆续释放，在2020年下半年商品房销售单月增幅明显高于2019年同期的增幅，因此形成较高基数。

叠加2021年第三季度房地产调控升级，尤其是针对个人按揭贷款收紧等措施令购房需求急剧冷缩，导致房地产市场急速下滑现象。

此外，受累于中国恒大因风险事件导致其销售显著下降所影响，头部房企在2021年整体权益销售表现明显逊于规模以及腰部房企。

开发投资、新开工2021年下半年降速显著：全国房地产开发投资完成额同比表现自2021年3月开始呈回落态势，9-12月更录得负增长。

由于银行在第三季度收紧房企信贷，各地也加强房企预售资金监管，房企因此显著减少投资，以应对资金面流动性紧张情况，导致房地产开发投资完成额在9月开始同比录得负增长，而到12月降幅进一步扩大至约13.9%。

此外，全国房屋新开工面积自2021年4月开始同比录得负增长，并在10月和12月同比分别录得负增长约33.1%和31.1%，是2020年2月受疫情影响出现断崖式倒退(约-44.9%)以来的最明显降幅。

房企下半年拿地积极性降低：受到“两集中”供地新政的影响，2021年土地市场的土拍周期已改变。

第二、三轮集中供地相较于首轮集中供地，溢价率下降、流拍率上升成为该两轮土拍的显著特征，表明房企在调控升级的背景下，拿地积极性有所降低，全国房地产业土地购置面积在8-12月均录得负增长。

百强房企2021年拿地总金额同比也下跌21.5%至约2.5万亿元。

此外，部分央企、国企如中国中铁、中国铁建逆势显著加大投资，其拿地金额分别同比增长约241.7%、156.4%。

在信贷政策边际宽松下，2022年行业优胜劣汰加剧：展望2022年，中央政府将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，并支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2021年9月以来，中央已对过紧的信贷政策进行了纠偏，包括鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务、支持优质房企并购出险和存在困难之房企的优质项目。

此外，央行近期也下调与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR利率等。

预期2022年信贷政策偏向于边际宽松，房企整体融资环境将有所改善，但流动性紧张的房企融资改善程度较小。

信贷政策松绑将更有利于央企、国企以及优质民营房企逆势扩张，适当增加杠杆以并购出险和存在困难之房企的优质项目，行业优胜劣汰格局将因此进一步加剧。

销售方面，房企2022年整体销售规模在行业投资收缩的背景下或将略微回落；城市间销售表现将持续分化，住房需求具备经济长期发展支撑的一线以及二、三线大都市圈核心城市在人口净流入等因素推动下销售表现将维持较强韧性。

投资建议：中长期持续看好拥有规模、品牌优势以及当前财务安全边际相对较高的内房企业将可受惠行业集中度进一步提升，建议关注中海外(688.HK)、华润置地(1109.HK)、龙湖(960.HK)。