东兴证券-房地产行业12月月报：市场信心急需扭转，需求端政策有望加速落地-220127

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销售：商品房销售持续大幅度下滑，信心重建急需政策加码。

12月份商品房销售面积同比-15.64%，前值-13.97%；销售额同比-17.78%，前值-16.31%；销售均价同比-2.53%，前值-2.71%。

我们认为上月销售的短暂回暖主要是由于房企降价促销和按揭政策的放松，带来了积累需求的释放。

整体的销售情况依然严峻，企业对于投资与消费者对于购房的消极态度在短期内难以逆转，销售的恢复还需要有更多需求端的政策落地。

开发投资：新开工持续疲软，竣工增速回落，房企投资意愿与能力都极为低迷。

12月份新开工面积同比-31.15%，前值-21.03%；竣工面积同比1.91%，前值15.41%；开发投资同比-13.91%，前值-4.30%。

我们认为资金面的紧张与销售的下滑，导致房企的投资能力与意愿都面临极大的冲击，新开工的颓势短期难以逆转。

虽然在“保交付”与房企年底加速竣工之下，竣工面积显著回暖，但将有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑，未来的新开工与土地投资数据还将继续承压。

到位资金：资金面全面承压，销售的下滑是当前行业基本面改善的最大阻碍。

12月份到位资金同比-19.28%，前值-7.01%。

各渠道到位资金全面下滑，销售与融资双双受困。

我们认为，随着融资端政策的发力，流动性有望从头部央企、国企房企向经营稳健的民企溢出，房企合理的融资需求将会持续得到满足。

但短期内销售垮塌带来的压力依然会让高杠杆的房企难以承受，部分房企的流动性风险可能还将继续发酵。

投资建议：行业供需两端的改善力度将会有所升级，直至扭转当前地产投资与销售失速下滑的局面，保障地产行业的稳定。

我们认为融资段的呵护政策将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。

推荐万科A，保利发展，金地集团。

也建议持续跟踪经营稳健的民营房企如龙湖集团、碧桂园。

风险提示：行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。