中信证券-金科服务-9666.HK-跟踪点评：二次机遇窗口，成长凸显能力-211012

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我们认为，公司有望凭借充裕的表内资金、小试牛刀的整合协同能力和具备价值的增值服务体系，把握二次成长窗口，进一步提升竞争力，跻身行业头部公司之列，我们维持“买入”投资评级。

▍金科股份资金链安全，公司有望受益稳步增长的销售交付和集团内协同。

一些物业管理公司面临关联企业资金链紧张的困难，不仅基本面受影响（按期交付和必要的保修运维责任承担等），更可能存在股东减持甚至退场的可能。

预计金科股份2021年前三季度签约销售超过1450亿元，回款接近1400亿元。

国庆期间母公司销售良好，9月22日债券发行顺利，报表位于绿档。

我们认为，中长期而言，金科股份的盈利能力可能因为房价波动等因素进一步被压缩，但母公司资金链安全，交付安全无虞，业务稳步开展。

对于金科服务而言，金科股份的盈利能力并不重要，而资金链安全和生产规模扩大则十分重要。

▍二次机遇窗口打开。

公司历史上率先认识到物业管理行业的独立发展意义，较早开展第三方外拓，较早提升区域密度和布局增值服务体系，在市场竞争尚不激烈的情况下，把握了第一次机遇窗口（合约面积中第三方超过55%）。

当前并购市场可供整合机会更多，企业吸引外部人才的机遇也更好。

公司此前收购美利山物业，区域协同度高，并透过整合有效提高了项目运营效率。

我们认为，公司有望凭借充裕的表内资金、小试牛刀的整合协同能力和具备价值的增值服务体系，把握二次成长窗口，进一步提升竞争力，跻身行业头部公司之列。

▍补强团队，积极外拓。

通常来讲，第四季度是物业交付高峰期，公司有望迎来内生增长的交付高峰期。

上半年，公司快速补强团队，能力持续精进。

上半年投拓团队人员同比增长45%，增值服务团队人员同比增长52%，并积极任用业内人才，任命韩强为行政总裁，吴静、唐宗福、王晓旸、宋刚为副总裁。

此外，公司在9月公告将透过信托计划回购不超过2%的股份用作激励计划。

总体来看，公司管理层和股东利益高度一致。

▍能力为本，资金为帆。

进入2021年下半年，物业管理板块收并购的春天正在来临。

截至2021年中报，金科服务有现金63亿元，具备足够的收并购资金。

更关键的是，公司的业务浓度、科技平台和管理人才再上一台阶。

中报来看，公司人力成本占比由2017年的61%下降至2021年上半年的47%，而人力效能则从不到2万上升到4.3万。

我们相信，金科服务凭借充裕的资金、整合经验、区域浓度以及科技和管理能力，能够成为发起收并购的好主体。

▍风险因素：大规模收并购将对公司人才储备、协同整合提出较大的挑战，公司虽有投后整合经验但大规模收并购经验较少，而可能出现投后整合不利的风险。

▍并购机会来临之下有望补全成长逻辑，重申推荐。

公司母公司金科股份资金安全，公司二次发展的机遇窗口已经打开。

我们认为，公司在成长潜力，安全性，资金充裕度，业务浓度等各领域的均好性，已经位于行业前列。

我们维持公司2021/22/23年EPS预测1.70/2.84/4.61元/股，考虑公司各个领域的均好性和板块可比公司估值，我们维持公司83.5港元/股目标价，对应2022年25倍PE，当前股价45.6港元，维持“买入”投资评级。