天风证券-保利发展-600048-9月经营公告点评：累计销售量价齐升，补货权益维持高位-211012

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事件：公司发布2021年9月经营情况公告，9月单月实现销售面积247.55万平方米，同比减少28.75%；实现销售金额360.18亿元，同比减少28.42%。

2021年1-9月累计销售面积2543.73万平方米，同比增长4.08%；累计销售金额4102.32亿元，同比增长11.66%。

累计销售量价齐升，销售均价较为稳定公司2021年9月单月销售金额360.18亿元，同比去年9月减少28.42%，较今年8月同比增速6.76%下降35.18pct；销售面积247.55万平方米，同比去年9月减少28.75%，较今年8月同比增速10.60%下降39.35pct；销售均价为14550元/平方米，去年9月单月销售均价为14484元/平方米，同比略有增长，环比今年8月销售均价15020元/平方米同比下降3.13%。

公司2021年1-9月累计销售金额4102.32亿元，同比去年增长11.66%，较去年累计同比增速增长5.72pct，较今年1-8月的同比增速18.03%下降6.37pct；2021年1-9月累计销售面积2543.73万平米，同比去年增长4.08%，较去年累计同比增速下降2.47pct，较今年1-8月的同比增速9.52%下降5.44cpt；累计销售均价为16127元/平方米，同比去年增长7.29%，环比1-8月累计销售均价16297元/平方米略有下降。

公司累计销售量价齐升，均价较为稳定，公司全年销售业绩可期。

拿地以高能级城市为主，权益比例维持高位公司2021年9月新增8个地块，从区域分布看，华南：华中：华东=3：3：2；从城市能级看，二线城市：三线城市及以下=6：2；从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为5：3。

9月新增项目占地面积为44.43万平方米，新增规划建面120.31万平方米，其中二线城市新增建面占比74.43%，三线城市及以下等低能级城市的新增建面占比为25.57%，该比例较上月二线城市：三线及以下城市=78.21%：21.79%维持较为稳定，拿地依然以高能级城市为主；区域分布看，华南区域：华中区域：华东区域=33.09%：32.92%：33.99%，各个地区较为平均。

权益比例看，9月拿地对应权益地价为90.42亿元，总地价为112.53亿元，相应的权益比例为80.35%，较上月的74.63%的权益比例上升5.72pct，这与9月合作拿地减少有关。

当月拿地力度环比提升明显，同比去年维持稳定根据权益地价计算，2021年9月公司拿地力度为25.11%，与上月12.54%相比提升明显，去年9月拿地力度为26.73%，今年较去年同期拿地力度下降1.63pct，拿地力度基本持平。

从楼面价看，2021年9月新增项目楼面价为9354元/平方米，较上月5935元/平方米提升57.6%，较去年同期4748元/平方米增长明显，主要与9月补货集中在华南、华东和华中的较发达城市有关。

9月的地售比为64.29%，较去年同期的32.78%和上月的39.52%提升较多。

投资建议：公司累计销售量价齐升，补货较为积极，考虑到未来地产政策有望边际放松，公司全年销售可期，我们预计公司2021-2023年净利润299.77亿元、330.82亿元、375.96亿元，对应EPS为2.5、2.76、3.14元/股，维持“买入”评级风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期。