国盛证券-固定收益点评：四季报观察，公募REITs四季度表现如何-220127

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截至1月25日，第一批基础设施公募REITs四季度报告已经披露，总体来看，四季度除中航首钢绿能REIT外全部实现正的收益。

从资产类型来看，交通基础设施类REITs四季度实现EBITDA均超过6000万元。

园区基础设施类REITs除东吴苏州园产业REITs四季度实现EBITDA为3730.4万元，其余两只均低于3000万元。

仓储物流类REITs分化较大，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT四季度EBITDA分别为5998.5万元、2318.1万元。

而生态环保类分化较大，中航首钢四季度EBITDA为-2346.6万元，一方面是4季度存在检修安排，导致发电收入减少。

另一方面，12月末与外部管理机构进行年终运营管理成本结算，运营成本明显增加。

从EBITDA-收入比来看项目四季度盈利能力情况，除中航首钢外，整体运营情况较为稳定，不同资产类型之间差异不大。

富国首创水务REIT四季度EBITDA/收入最高，为125%、浙商护航甬REIT受杭州疫情影响，EBITDA/收入最低，为43.3%，其余7只REITs该指标数值均大于50%，且集中分布在60%-75%区间。

从与3季报表现相比较来看，四季度整体由于季节因素、疫情等影响，整体较三季度运营情况下滑。

分资产类别来看，仓储物流类的两只公募REITs四季度经营表现最好，第四季度的收入、净利润和可供分配金额均出现环比增长。

园区基础设施类的三只公募REITs表现也较为稳定，第四季度与第三季度相比变化不大，其中博时蛇口产园REIT表现略弱，收入环比下降4.63%，EBITDA环比下降11.07%。

生态环保类的两只公募REITs和交通基础设施类的两只公募REITs运营环比出现明显下滑。

生态环保类主要由于季节因素以及设备检修，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT第四季度税息折旧及摊销前利润同比下降154.44%、35.90%。

交通基础设施方面，主要受到杭州、广州周边疫情影响，导致浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REITEBITDA同比三季报下滑60.59%、24.71%。

对比招募说明书的2021年EBITDA预测值，整体来看首批公募REITs运营情况良好。

根据三季度和四季度EBITDA的数据来测算年化后的数据，首批上市的9只基础设施公募REITs中有8只整体运营情况良好，EBITDA年化数据均超过招募说明书的2021年EBITDA预测值。

其中华安张江光大REIT的EBITDA较说明书预测年化数据高19.24%，因租金单价和出租率表现良好。

中航首钢绿能REIT的EBITDA数据不及说明书预测，但可能与披露口径有关。

其余REIT的运营表现均超过说明书预测EBITDA的0.2%-5.2%。

风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。