中信证券-ESR-1821.HK-深度跟踪报告：收购顺利完成，打造亚洲最大地产投资平台-220127

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公司对ARA的收购顺利完成，强强联合将打造亚太地区领军资管平台。

公司作为天然稀缺的以新经济为主要业务发展方向的成长型跨境资产管理公司，具备先发优势，我们看好公司在此次并购完成后利用规模的扩张、产品组合的丰富、能力及资源的扩充来进一步提升全面运营的能力，巩固壁垒。

我们给予公司34.4港元/股目标价，维持“买入”的投资评级。

▍强强联合，打造亚太地区领军资管平台。

公司此次收购标的ARA拥有亚太地区最大的房地产新经济资产管理平台LOGOS，合并交易将使公司成为亚太地区最大的新经济房地产资产管理平台。

▍新经济业务方兴未艾，亚太地区成为投资主战场。

目前全球投资者在亚太地区的房地产资产投资尚未达到预期水平，相比全球其他区域仍有较大提升空间，而未来全球投资者将逐渐寻求将更多的资金分配至数量稀缺的头部房地产资产管理公司，公司作为优质稀缺标的有望得到更多关注。

亚太地区新经济地产业务发展势头强劲，一方面电商零售的持续渗透催生出大量仓储物流需求，另一方面数据中心作为一个资产类别，正在亚太地区及全球范围内呈现爆发式增长。

▍规模扩张、结构改善，长线增长稳定可期。

合并交易完成后，经扩大的ESR集团截止2021年12月31日总资产管理规模达1,400亿美元。

管理规模的快速扩张将：1、提升公司的经营管理能力和盈利水平；2、拓宽投资者基础，有望从部分全球最大资本合作伙伴处获得更多支持；3、使集团新经济资产管理规模扩张至587亿美元，新经济业务占总资产管理规模比重达52%；4、提升集团盈利表现，改善集团信用状况。

▍风险提示：各国团队独立经营的管控风险；供给侧供应结构性增加的风险；合并整合效果不佳的风险；新经济业务增长不及预期的风险；新通胀和利率环境之下的募资风险。

▍投资建议：并购完成后公司管理规模大幅提升，优质上市资产的稀缺属性进一步强化，维持公司“买入”的投资评级。

公司作为天然稀缺的以新经济为主要业务发展方向的成长型跨境资产管理公司，具备先发优势，我们看好公司在此次并购完成后利用规模的扩张、产品组合的丰富、能力及资源的扩充来进一步提升全面运营的能力，巩固壁垒。

我们预测公司2022年基金部门、开发部门、投资部门、未分配成本分别实现EBITDA为729、307、316、-72百万美元，我们参照市场基准，分别给予21、8、21、8倍2022EEV/EBITDA估值，对应公司股权合理价值为198亿美元（从2022年预测数据开始考虑ARA收购并表影响），对应目标价34.4港元/股，维持“买入”的投资评级。