中信证券-REITS行业C~REITs一周谈：REITs的成长性局限和战略投资可能-220126

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REITs的金融创新取得了良好的结果，但不动产资产本身的成长性有限。

随着大量符合要求的基础资产入市，REITs产品的稀缺性可能有所下降。

我们认为，对于具备一定规模的机构投资者来说，与其在现阶段大规模介入二级市场，不如积极考虑潜在的，作为战略投资者介入REITs市场的可能性。

▍REITs是一种优质金融资产，具备长期的投资价值。

REITs产品底层资产可分为产权类及经营权类两大类，从首批及二批已上市产品来看，大多底层资产区位及质量相对优质，具备现金流可预测性较强且较为稳定的特点。

叠加REITs产品本身要求的90%以上强制分红比例，REITs产品的确具备长期的投资价值。

▍但REITs并不是具备高成长性的标的。

REITs具备稳定收益特征，有权益属性也有债性，但一般不会出现跨越式成长——无论产权类资产租金、经营权类资产收费水平在短时间均难以大幅提升，且与出租率、通行量等指标存在负相关关系。

目前已上市的REITs产品主要底层资产为成熟、运营稳定的基础设施，预计可供分配金额平均增速较低，并非是具备高成长性的标的。

▍当前REITs产品受到热捧的主要原因，和大量资金追求稳定收益有关。

截止1月25日，经营权类、产权类REITs预期现金分派率分别为6.52%、3.25%。

在宏观经济成长趋势放缓、利率下降的背景下，REITs体现出更加稳健的配置价值。

房地产信用风险影响下，部分市场资金趋利避害，追求相对稳定收益，客观上也在短期助推了REITs市场的火热。

展望未来，随着大量符合要求的基础资产入市，REITs产品的稀缺性可能有所下降。

▍公募REITs具备强大生命力，战略投资机会较多。

截至2020年底，我国基础设施存量近130万亿元，存量资产丰富。

目前REITs市场处于新兴阶段，且政策关注度较高，REITs试点范围、资产种类不断扩张，项目审核等相关制度不断完善。

长期来看，公募REITs具备强大生命力，战略投资机会较多。

▍建议投资者考虑战略投资者介入的可能性。

当前已上市REITs的战略投资者中，除原始权益人及关联方外，保险机构占比最高，对应总认购份额占比约为16.5%。

我们相信，随着市场发展，投资者认知度的进一步提高，战略投资者结构将更为均衡。

我们建议具备一定规模的机构投资者来说，与其在现阶段大规模介入二级市场（目前各产品较首日涨跌幅在5%-80%不等），不如积极考虑潜在的，作为战略投资者介入REITs市场的可能性。

同时，也建议监管继续加大优质资产的供给，丰富市场可投资标的种类及数量。

▍风险提示：建议投资者在看好REITs市场长期前景的同时，也理性看待短期REITs市场的涨幅空间；短期可交易的市场规模仍相对有限，部分产品存在资金和市场情绪带来的价格波动风险。