浙商证券-中国海外发展-0688.HK-中国海外发展收购雅居乐及世茂所持广州亚运城项目股权点评报告：全面控股广州销冠项目，央企整合能力凸显-220125

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事件：2022年1月25日公司发布公告，就拟收购雅居乐及世茂所持广州亚运城项目股权订立买卖协议，交易对价分别为18.44亿元和18.45亿元。

交易完成后，公司预计将持有广州亚运城项目公司73.33%股权。

投资要点完成收购广州亚运城其他参股方股权后，公司可实现绝对控股：广州亚运城项目是位于广州市番禺区亚运城的商住综合体项目，项目拿地时间为2009年，于2010年首次开盘入市。

公司原本占项目公司20%股权，此次收购完成后预计将持有项目公司73.33%股权，实现对项目的绝对控股（另一参股方为碧桂园）。

据公告披露信息显示，项目总建面约585万平，截至2022年1月25日，竣工及在建面积分别为402万平和183万平（在建占比31.4%），已售和待售面积分别为347万平和238万平（待售占比40.6%）。

广州销冠项目，收购成功有助于增厚公司权益销售和利润：据中指院数据，广州亚运城项目2021年住宅销售面积32万平，销售金额84.3亿元，销售均价26719元每平。

该项目自2017年起已连续5年位居全市销售面积榜单首位。

公告披露显示，目标公司2021年实现税后净利润29.85亿元，结合本次交易对价，我们估算本次收购PE约2.3倍。

根据我们大致测算，广州亚运城项目公司成为公司并表子公司后，可分别增厚权益销售金额和归母净利润45亿元和15.9亿元。

交易对价含债务偿还责任，收购事项需经国资委审批：本次收购雅居乐及世茂所持项目股权交易对价分别为18.44亿元和18.45亿元，均包含支付当期现金及协议完成后的债务继承两部分：1）公司分别支付雅居乐及世茂13.8亿元现金，合计27.6亿元；2）并分别承担雅居乐及世茂应付项目公司贷款4.6亿元，合计9.3亿元。

但最终交易金额和付款节奏与国资委审批流程挂钩，若两份收购协议均在2022年1月28日或之前完成，则交易对价均减少0.1亿元。

若在2022年6月30日或之前，公司与世茂在项目公司层面仍存在未决事项或潜在合同纠纷，则与世茂的交易对价再减少0.1亿元。

公司充分发挥央企资金优势，拟以自有资金完成收并购：虽然中央支持头部房企注册收并购票据及贷款，但公司此次未借助相关金融工具，而是以公司内部资源进行交易支付。

我们认为，本次收并购凸显了公司稳健的财务经营情况及资金优势。

投资建议：我们认为，在目前行业基本面仍面临较大下行压力之际，通过出售资产实现资产变现是部分房企缓解流动性压力的有效途经。

且中央支持通过收并购进行行业出清，预计2022年行业收并购机会将逐渐增加。

公司作为央企拥有显著的资金优势，在中央号召下较早开启地产项目收并购，逆周期下精准把握机会补充优质资产。

由于收购仍需最终尽调和上报国资委，我们暂不调整中国海外发展的盈利预测。

我们预测公司2022年EPS为4.89元每股，给予公司2022年5倍PE估值，对应目标价30.00港元，维持“买入”评级。

风险提示：收购对价需看最终尽调结果；交易仍有不确定性。