富途证券-海外大地产板块周报：华润万象生活收购两大物管公司，维持物管板块“买入”评级-220124

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行业近况绿城管理控股CEO李军增持41.3万股公司股份。

2021年1月18日，绿城管理控股公布，该公司董事会获该公司首席执行官兼执行董事李军告知，1月17日和1月18日，李军分别增持该公司41.3万股股份和23.2万股股份。

紧随增持事项后，李军累积个人持有共1523万股股份，同时他拥有该公司未归属的195万股奖励股份。

因此，李军于该公司实际拥有的权益为1718万股，占该公司已发行股本约0.877%。

华润万象生活近期收购禹洲物业以及中南服务。

2021年1月5日，华润万象生活与天津禹佳就拟买卖禹洲物业服务有限公司的股权订立框架协议，代价待由订约双方厘定并最终协定，但不得高于10.6亿元。

2021年1月20日，华润万象生活与卖方订立股权转让协议，以总对价不超过22.6亿元，全资收购中南服务。

核心观点绿城管理控股管理层上市至今持续增持公司股份，充分展现其对绿城管理控股未来发展的信心，向市场释放出公司仍然具备较大发展潜力的信号，同时也有利于促进投资者对公司保持乐观态度。

绿城管理控股作为国内代建龙头企业，基于其代建业务具备的逆周期属性，因而在房地产开发行业下行时期，实现了业务的逆势扩张。

根据其披露的自愿性业务更新公告，其于2021年第三季度，新拓代建项目的合约总建筑面积464万平方米，较去年同期增长约91%；新拓代建项目代建费预估16亿人民币，较去年同期增长约99%。

而同期的全国商品房销售金额增速以及百强房企的销售金额增速，均按月呈现边际恶化现象，因此绿城管理控股充分受益于行业的下行周期。

除了业绩增速较快外，绿城管理控股管理层持续增持公司股份，亦在港股及房地产相关板块整体大幅下行之际给予了投资者较强的信心。

综上，受益于基本面稳健增长以及投资者情绪改善，绿城管理控股成功修复2021年下半年的跌幅，并于近期接近触及历史新高。

华润万象生活近期的两起并购，有望增厚其业绩，并完善其在住宅物业方面的布局，增强协同效应。

以下将从核心经营数据、增厚业绩程度、总支付对价以及潜在的协同效应这四方面分析华润万象生活近期的两起收购，即收购禹洲物业及中南服务。

首先，对于收购标的之一的禹洲物业，截至2021年6月底，其在管项目总建筑面积超过2000万平方米，合约面积超过2700万平方米，且2020年未经审核净利润为4880万元，基于10.6亿元的总对价计算，收购P/E不超过21.7倍，考虑到禹洲物业后续的业绩增长以及现有的储备面积，华润万象生活对禹洲物业的收购对价并不算高。

此外，禹洲物业的在管面积中长三角地区和海西区域分别占比55%及26%，也有利于完善华润万象生活在这两个地区的布局。

其次，对于另外一个收购标的中南服务，截至2021年9月底，其在管面积为4340万平方米，合约面积7010万平方米，预计其2021年归母净利润约为0.68亿元，基于交易对价22.6亿元，对应的2021年P/E不超过13倍，预计增厚华润万象生活2021年利润的比例约为4%-5%。

综上，在付出的对价不高的前提下，我们认为华润万象生活的这两起收购整体较为理想，体现为增厚了其业绩、完善了其业务布局。

投资建议维持此前建议：建议投资者关注关联方相对稳健、具备强大外拓能力的优质物管公司。

风险提示地产行业出现硬着陆风险。