国盛证券-房地产开发行业周报：样本城市新房成交面积同比下降31.3%，板块涨幅领先大盘0.86pct-220124

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行情回顾：涨幅位列前段，领先大盘0.86个百分点。

本周中信房地产指数累计变动幅度为2.0%，领先大盘0.86个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第9名。

本周上涨个股共51支，较上周增长4支，下跌股数为90支。

（若无特别说明，本周报告中本周指2022/1/15-2021/1/21）。

新房成交情况：本周34个城市商品住宅成交面积为352.1万平方米，环比下降12.3%，同比下降31.3%。

其中样本一线城市的新房成交面积为66.9万方（环比-16.2%，同比-24.2%），样本二线城市为211.0万方（环比-14.0%，同比-21.8%），样本三线城市为74.2万方（环比-3.0%，同比51.9%）。

从今年累计3周新房成交面积同比看，本周一线城市，除上海（10.7%）同比为正外，北京（-30.0%）、广州（-55.8%）、深圳（-52.4%）同比均为负。

二三线城市中南京（27.2%）、杭州（15.0%）、成都（12.0%）等总计4城同比为正，盐城（-90.0%）、淮安（-83.4%）、温州（-80.7%）等总计25城同比为负。

二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计118.8万方，环比下降13.1%，同比下降28.4%；年初至今累计二手房成交面积为327.0万方，同比变动为-24.4%。

其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.2万方（环比-2.0%），样本二线城市为69.6万方（环比-20.4%），样本三线城市为15.9万方（环比4.5%）。

样本一线城市的累计二手房成交面积为88.4万方（同比-35.4%），样本二线城市为194.2万方（同比-13.8%），样本三线城市44.4万方（同比-36.8%）。

信用债情况：本周（1.17-1.23）共发行房企信用债7只，环比下降14支；发行规模共计52.75亿元，净融资额为-63.53亿元。

本周发行规模共计52.75亿元，环比下降102.95亿元，总偿还量116.28亿元，环比上升39.17亿元，净融资额为-63.53亿元，环比下降142.12亿元。

主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（75.9%）为主要构成。

债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（29.4%）和超短期融资债券（21.3%）为主要构成。

债券期限方面，本周以0-1年（59.7%）的债券为主。

融资成本来看，北京住开（-49bp）、中国电建（-78bp）、新静安（-24bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

融资相关指标：2022年1月1年期LPR为3.70%，环比下降10bp，5年期LPR为4.60%，环比下降5bp。

根据wind统计数据，2021年12月新增居民户中长期贷款3558亿元，环比降低38.9%，同比降低19.0%。

截至2021Q3商业性房地产贷款余额为51.4万亿元，同比增长7.6%，房地产开发贷款余额为12.2万亿元，同比增长持平。

投资建议：基本面仍处于底部，但政策利好方向明朗，给予地产开发板块“增持”评级。

新房和二手房周度数据在上周环比明显增长后本周稍有回落，由于去年初高基数原因，本周同比数据依然承压。

但我们认为中央政策转向明确、力度持续加大。

随着降息以及部分城市预售资金监管政策变化，叠加公积金等需求侧政策放松。

政策回暖有望加速基本面底部的到来。

当前政策利好未到高峰期，预计后续政策持续利好，信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企尤其是国央企将更多受益。

建议关注房企包括：A股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。