远东资信-2021年9月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交量连续出现下滑，华夏幸福公布债务重组方案-211013

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商品房量价：9月份30大中城市商品房成交面积环比下降7.46%，同比下降33.44%，成交量出现大幅下滑。

百城新建住宅平均价格同比上涨3.40%，房价增速进一步放缓。

房贷利率：由于银行房贷额度紧张，截至9月份，全国房贷平均利率已经连续8个月上涨，一定程度上抑制了购房需求。

政策：自然资源部要求各地提高存量住宅用地信息披露水平；央行、银保监会专门召开房地产金融工作座谈会，提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放出边际宽松的信号。

部分三四线城市推出“限跌令”，多个城市出台政策促进保障性租赁住房建设。

重点房企：TOP100房企9月销售操盘金额同比下降36.2%，阳光城为旗下公司担保金额达净资产306.84%，恒大集团约定出售99.93亿元盛京银行股份，蓝光发展新增逾期债务本息28.43亿，华夏幸福公布债务重组方案。

债券发行与到期：9月份房地产行业共发行债券676.52亿元，通过债市净融资-238.16亿元。

去年9月至今年9月，国内房地产行业债券存量规模压降了约1800亿元。

信用事件与利差：9月份新增违约债券5只，合计逾期本息48.90亿元。

有4家主体和19只债券的信用级别被下调。

兴业房地产行业债券信用利差（中位数）上升了12.47BP。

总结与展望：近期部分房企面临两方面巨大压力，一是房地产销售量下滑，项目回款受阻；二是债务融资困难，存量项目开发缺少资金。

为了防止系统性风险，监管似乎有缓和信号，但预计政策基调不会改变。

目前监管部门已高度重视部分大型房企的偿债风险，预计会督促相关企业处置债务问题。