中泰证券-房地产行业周观点：住建工作会议强调防风险，5年期以上LPR下调促需求-220123

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周度观点：全国住房和城乡建设工作会议召开：1月20日，全国住建工作会议在京召开，提出2022年要坚持稳中求进工作总基调，着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”上下功夫。

其中，“防风险”强调了把风险防控摆在更加突出的位置；“稳增长”强调了充分释放居民住房需求。

防风险主要为防范风险房企的逾期交付风险。

为缓解行业整体流动性压力，我们预计政府对信用良好、经营稳健房企的预售资金监管有望松动，但对风险房企的监管力度加强，房企间销售回款能力进一步分化。

我们认为，同时具备融资及销售回款优势的龙头房企将强者恒强，而风险房企加速出清，行业结构持续优化。

5年期以上LPR下调5个基点：1月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR）。

其中，1年期LPR为3.7%；5年期LPR为4.6%，较上月下调5个基点，是2020年4月份以来首次下调。

5年期及以上LPR下降，能带动按揭贷款利率下降，从而降低消费者购房成本，刺激购房需求。

我们认为，按揭成本降低背景下，按揭投放速度也将继续提速，带动市场景气度反转复苏，从而实现稳增长目标。

我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。

推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。

行业跟踪销售回顾（01.15-01.21）：重点监测33城合计成交面积349.8万㎡，环比上周下降14.3%；2022年累计成交1075.4万㎡，累计同比下降32.0%。

其中，一线城市成交66.9万㎡，环比上周下降16.2%，2022年累计成交227.2万㎡，累计同比下降16.1%；二线城市成交198.9万㎡，环比上周下降14.1%，2022年累计成交579.5万㎡，累计同比下降11.0%；三线城市成交84.0万㎡，环比上周下降13.2%，2022年累计成交268.7万㎡，累计同比下降59.2%。

土地供应（01.10-01.16）：百城土地宅地供应规划建筑面积41万㎡，2022年累计供应规划建面586万㎡，累计同比下降88.4%，供求比0.62。

在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4798元/㎡，近四周平均挂牌均价7038元/㎡，环比增长20.6%，同比增长71.4%。

土地成交（01.10-01.16）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积19万方，2022年累计成交952万㎡，累计同比下降83.4%。

土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1493元/㎡，环比下降52.1%，同比下降64.6%，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价4236元/㎡，同比下降4.4%，溢价率3.3%，较去年同期下降10.6个百分点。

风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。