中泰证券-固定收益专题报告：预售资金监管有何规定？-220123

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商品房预售与现售的区别：商品房预售并不要求房屋建设完工，最低投入开发建设的资金达到工程总投资的25%即可销售，而商品房现售要求已通过竣工验收。

商品房预售政策发展历程：商品房预售制度1956年起源于香港（又称“预售楼花”）。

1983年深圳率先开始商品房预售试点，1986年上海也开始进行商品房预售试点。

1994年7月，国家出台的《城市房地产管理法》对商品房预售制度做出了原则性规定，同年11月出台的《城市商品房预售管理办法》（分别于2001年和2004年进行修订）则对预收监管细则进行了完善。

《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等文件构建了预售制度的基本监管框架，包括预售条件、预售流程、预售监管等。

从商品房预售条件来看，基本的要求是要取得四证（即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证）以及投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。

从预售资金监管来看，目前没有全国统一的规定。

《城市商品房预售管理办法》明确“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，意味着在预售资金监管方面，各地区基本施行“一城一策”的思路，即各地区基本会出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，并按照“重点监管资金+一般监管资金”的框架进行监管。

预售资金监管一般会坚持政府指导、银行监管、多方监督、专款专用、保障建设、节点控制等原则，由各地住建部门主导辖内预售资金监管，各地人行负责管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务，各地银保监局配合住建部门开展指导、监督商品房预售资金监管等相关行业监管工作。

商品房预售资金监管需要签订预售资金监管协议（由地产开发企业与住建部门、监管银行共同签署）。

根据预售监管协议在监管银行开立专用账户，通常专业账户的设立应当遵循一个预售许可证对应一个账户的原则。

由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。

一般地产开发企业需要在预售方案中明确预售资金监管方案，并提交预售资金监管协议。

预售资金监管方案基本需要包括项目重点监管额度、项目用款计划、专用账户名称和账号、其他需要说明的情况等内容，其中对用于支付工程建设等费用的预售资金则实施重点监管。

预售资金监管遵循全额、全程的原则，即预售款需要全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

商品房预售资金，指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但各地规定的监管范围存在差异。

商品房预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。

各地商品房预售监管额度的确定方式不同，目前主要包括以预售款总额为基准、以工程造价总额为基准、以每平方米的建造成本为基准等几种模式。

商品房预售资金监管的期限一般自发放商品房销售许可证开始，到办理不动产首次登记后截止。

在预售监管资金的使用上，一般会按照工程进度的节点差异化监管。

主要的工程节点有“正负零”、主体工程结构的1/3、1/2、2/3、主体封顶、完成竣工验收前以及完成竣工验收备案、完成不动产首次登记等等。

商品房预售资金监管存在一些特殊条款：北京、天津、成都、宁波、珠海、佛山、东莞、郑州、衡阳、宁夏回族自治区（银川）、无锡、济南、烟台、无锡、南通等地明确可以凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管。

风险提示事件：1）政策调控超预期；2）资料提取失误。