天风证券-房地产行业周报：《全国住房和城乡建设工作会议》的五点启示-220123

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全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。

有关地产政策基调，会议依然毫不动摇坚持房住不炒和不拿地产作为短期刺激经济手段，保持政策连续性稳定性。

我们认为新的政策信号在于：1）稳增长需要地产的适度发力。

住房和城乡建设在扩内需转方式调结构中具有重要支点作用，行业和经济的高质量转型都需要行业总量保持稳定，我们认为地产在此轮稳增长中的定位可能由此前的主角转为配角，但是不会从台前退居幕后。

2）“充分释放居民住房需求”相比此前支持合理住房需求的表述更为积极。

近期公积金政策率先突破限贷，我们认为认房认贷的差异化调整有望成为后续支持合理住房需求的重要托底手段。

3）“增强调控政策协调性精准性”紧跟“保持调控政策连续性稳定性”，实际调控执行层面的过度叠加效应有望缓解。

我们此前多次提出行业信用风险引发风险偏好的应激收缩，尤其是预售资金监管升级进一步加剧微观层面的流动性挤兑。

最高法提出的人民法院对于商品房预售资金监管账户内的资金不得采取扣划措施及路透社报道的监管机构正在起草规定，使房地产开发商更易获得监管账户中的商品房预售资金。

我们认为自上而下的协调疏解正在成为可能。

4）防风险摆在更加突出的位置。

此前鼓励优质房企收并购更多是针对风险暴露后的化解路径，而防范风险和不发生系统性风险的底线可能将政策重心前置，我们认为需求侧的宽松力度以及供给侧收并购的支持力度有望同步提升。

5）高质量转型具有多重含义。

供给侧结构性改革主要包括保障性租赁住房、棚户区改造、老旧小区改造等保障性住房建设，城市更新和新型基础设施建设等等，未来地产开发行业的重心或更加聚焦存量市场和民生保障。

新房、二手周度成交环比改善，二手房月度同比率先回暖新房市场本周成交496万平，月度同比-30.52%，相较上月下降14.92pct；累计库存14842万平，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。

二手房市场本周成交156万平，月度同比-31.10%，相较上月改善1.06pct。

土地市场本周成交建面478万平，滚动12周同比-49.24%；成交总额41亿元，滚动12周同比-40.23%；全国平均溢价率+0.97%，滚动12周同比-10.35pct。

与上周相比，新房、二手房成交环比改善，二手房月度同比率先回暖，新房同比降幅持续扩大；我们认为，地产销售市场一季度仍将面临高基数的挑战。

本周申万房地产指数+2.22%，较上周提升5.72pct，涨幅排名9/31，领先沪深300指数1.10pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数+6.01%，较上周提升5.94pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数3.62pct；克而瑞内房股领先指数为8.85%，较上周提升11.40pct。

把握左侧收并购和右侧集中度提升投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期；主观测算偏差风险。