安信证券-固定收益主题报告：19省60城对比，预售资金监管的放松空间有多少？-220122

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从60城案例看地方预售资金监管的4个问题。

（1）政策规定不明确。

包括监管账户开设范围是土地证还是预售证规定不明确；重点监管资金提取范围是土地证、预售证、单楼栋还是单套房规定不明确；部分城市重点监管资金比例、提取节点规定不明确。

（2）提取基数过高。

重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数，各占30.0%、58.3%，极少城市以实收款为基数。

从提取范围看，绝大多数的城市以预售证作为提取范围（占比高达78.3%），以楼栋作为提取范围的城市仅占11.7%（共7个城市），在项目销售较差的情况下，以预售证作为提取范围可能增加项目的资金压力。

（3）提取比例过高。

按照备案价乘一定比例计算重点监管资金的城市，该比例普遍在10%-40%之间。

其中太原、株洲、玉林等较高，在30%及以上；按照工程造价1.n倍计算重点监管资金的城市，倍数普遍在1.1倍-1.3倍之间，其中浙江的城市普遍较高，为工程造价1.3倍，其次为福建、安徽的城市，普遍为工程造价1.2倍。

（4）提取节奏不合理。

重点监管资金根据工程节点提取，比较宽松的包括南宁、天津、无锡、福州等，房企可在主体结构封顶前取用大部分重点监管资金。

提取节奏较慢的城市包括惠州、佛山等，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。

预售资金监管放松的空间。

（1）出台全国统一规范。

全国层面，《城市商品房预售管理办法》对预售条件做出原则性规定，但未明确预售资金监管的基本尺度，导致地方政策规定较不明确。

在此背景下由全国制定《商品房预售资金监督管理办法》，对基本标准进行明确，如监管账户开设的范围、监管资金提取的范围、监管基数、提取节点、一般监管资金的取用条件等，地方在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。

（2）优化提取基数。

①如果以备案价为提取基数，在不同项目建安占房价比重差异较大的情况下，可能导致重点监管资金与工程款金额不匹配；而如果以实收款为提取基数，又可能增大地方保交付的压力。

因此以工程款为提取基数是最理想的选择，未来可以考虑取消以备案价为提取基数的方式。

②从提取范围来看，以单一楼栋作为基本监管单位最优。

既可以满足“保交付”的条件，又可以缓解滞销项目的资金压力。

但目前多数城市仍以预售证为提取范围，未来存在较大的放松空间。

同时，也有部分城市对于分期开发的最小期数存在限制，后续也可能进一步优化（3）降低监管比例。

部分城市监管比例过高，如达到工程款的1.2倍及以上，一般情况下按照工程款的10%提取不可预见费即可满足项目需求，未来比例过高的城市存在下调的空间。

（4）优化提取节奏。

当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，如样本60城中29.5%的城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%及以下，后续有空间根据工程进度适当提前。

从实操层面来说，考虑到房企支付节奏的变化，如春节前的工程款和农民工工资集中结算期，可考虑增大监管资金的释放额度。

风险提示：政策执行差异，风险演化进度超预期等。