兴业证券-华润万象生活-1209.HK-抓住窗口期，高质量收购-220121

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事件：1月20日，公司公告拟以不超过22.6亿元收购中南服务100%股权。

交易结构上，公司将首期支付44%的代价，对应存量在管项目；42%的代价将根据合约及在途面积交付进度进行支付；14%的代价将根据车位销售代理服务收入实现进度进行支付。

管理层执行力强，抓住窗口期单月落地两单收购：1月以来，公司管理层展现出强大的执行力，落地禹洲物业、中南服务两单标的，至少新增在管面积6900万平米。

公司坚持高质量增长原则，在并购市场的过热阶段坚持不出手，在并购市场冷却、估值下降的窗口期快速出手，因此禹洲物业、中南服务的收购估值位于合理区间，对价支付条款均和合约及在途面积交付进度挂钩，保障增长的可持续性，收购风险可控。

物管、商管外拓齐开花：2021年是公司的外拓元年，通过发挥国企优势和“华润万象”品牌影响力，公司外拓突飞猛进。

截至2021年11月30日，公司物管业务外拓面积同比增长2.4倍，其中非居业态占比80%；此外，公司商管业务轻资产外拓11个项目，已提前超额完成商管全年外拓目标。

购物中心开业进展符合预期：2021年公司新开业购物中心13个，符合预期。

其中，公司首次进入南昌、嘉兴、南京等6座城市，且兰州万象城和南京桥北万象汇均为轻资产外拓项目。

我们的观点：公司管理层执行力强，收购标的估值合理且和公司自身区域布局重合度高，有助于公司增强规模效应，提升区域市场份额。

随着外拓能力和社区增值服务体系的完善，我们看好公司未来规模的继续扩张和盈利能力提升。

此外，我们看好公司作为商业运营能力和品牌影响力，随着轻资产外拓步伐的加快，持续巩固公司的行业龙头地位。

风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。