浙商证券-华润万象生活-1209.HK-收购中南服务点评报告：周期底部推进收购，凸显逆周期扩张能力-220121

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事件：2022年1月20日公司发布公告，就拟收购中南集团旗下物业管理资产订立股权转让协议，交易对价不超过22.6亿元。

投资要点100%股权收购中南服务，对收入和归母净利润影响约为5-10%中南服务截止2021年9月30日共计有215个在管项目覆盖65个城市，在管建筑面积43.3百万平，合约面积70.1百万平。

2020年中南服务收入8.6亿元，毛利率为23%。

收入结构为物业管理58%、非业主增值服务35%、社区增值服务6.4%，三项业务毛利率分别为13.6%（2021M1-5提升到16.9%）、34.6%（2021M1-5提升到39.2%）、44.6%（2021M1-5提升到52.5%）。

其中2020年住宅在管面积占比85%，非住15%，物业费住宅1.87元每月每平，非住4.12元每月每平。

据中南服务2021M1-5数据，我们测算公司2021年化收入和归母利润约10亿元（华润万象生活2021E95.29亿元，预计增厚约10.5%）和0.68亿元（华润万象生活2021E15.45亿元。

预计增厚约4.5%）。

交易支付分为两部分：1）首笔交易对价为总价44%，约9.9亿元；2）剩余对价约12.7亿元中，9.5亿元对价根据预期交付的3941万平合约和在途面积的实际交付情况而定，3.2亿元对价根据车位销售代理服务的佣金收入情况而定。

开年第二笔收并购，彰显逆周期扩张能力2022年伊始，华润万象生活公告两笔收购，标的均为民营房企下的物业公司。

据我们大致统计，华润万象生活如成功收购禹佳生活和中南服务，公司预计将获得新增在管面积6910万方，潜在交付面积4989万方。

如收购成功，我们预计公司收入和利润将有较大增厚。

在房地产行业仍处于政策纠偏以扭转基本面下行趋势之际，公司率先在物业并购方面积极进取，我们认为这彰显出1）央国企资金充裕的竞争优势；以及2）华润万象生活逆周期扩张的突出能力。

投资建议：维持“买入”评级由于收购仍需最终尽调和上报国资委，我们对华润万象生活的盈利预测暂时不包含两次收购的影响。

我们预测公司2022年EPS为0.98元每股，给予公司2022年50倍PE估值，对应目标价位59.00港元，维持“买入”评级。

（本文非特别注明，均以人民币计价，1港元=0.83人民币）风险提示：收购对价需看最终尽调结果；交易仍有不确定性。