国泰君安-房地产行业：5年期LPR下调如期而至，有助于房贷进一步宽松-220120

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中国人民银行宣布五年期LPR下调5个基点至4.60%。

继2021年12月20日一年期LPR下调5个基点至3.80%之后，五年期LPR终于如期也迎来了下调。

2022年1月20日，中国人民银行宣布将一年期LPR从3.80%进一步下调至3.70%，与此同时五年期LPR由4.65%下调至4.60%。

由于五年期LPR和住房贷款利率息息相关，我们相信此次下调将有助于房贷进一步宽松。

事实上，从2022年1月初开始，我们就已经注意到在一线城市出现了房贷的放松。

根据最新媒体消息，北京和上海加速了住房贷款的审批时间（缩短至1-2个月放款）。

与此同时，深圳和广州也在最近下调了贷款利率。

广州个别银行的首套房贷利率从5.85%降至5.65%，二套房贷则从6.05%下降至5.85%。

深圳个别银行也下调了房贷利率，首套房最低可至4.95%，二套房最低可至5.25%。

我们认为，此次五年期LPR的下调将进一步提升市场情绪。

一些关于放松开发商监管账户的声音。

2022年1月19日，我们也注意到一些来自市场正面的声音，即关于开发商的预售监管账户有可能放松。

根据彭博新闻，中国政府正在考虑起草相关规则，以进一步缓解开发商的流动性压力。

同一天，山东烟台宣布了降低房企监管预售资金比例3-5个百分点，相关预售资金解除监管后，须优先用于农民工工资支付。

在恒大出现债务危机之后，多个地方政府都在2021年第4季度加强了房企监管账户的管理，这也是房企面临流动性紧缩的一个原因之一。

我们认为，目前房地产商面临的流动性压力并未完全解除。

但是预售监管资金的放松，作为对之前过于严厉监管的修正，将会起到部分缓解作用。

来自金融机构的支持在加速。

2022年1月18日，中国人民银行举行新闻发布会。

副行长刘国强表示，中国人民银行将加速金融支持以稳定经济，主要从以下三个方面：1）充足发力；2）精准发力；3）及时回应市场的关切，并且走在市场曲线的前面。

因此我们相信，开发商将在2022年第一季度看到边际流动性支持。

行业观点：考虑到流动性宽松在即，我们相信行业的需求端将优先受惠于房贷的宽松。

另一方面，对于地产开发商，我们预计将有边际改善。

考虑到目前很多地产商仍然面临流动性压力，我们建议投资者保持谨慎，即将到来的2021财年股息分派可能会缩减。

一些开发商可能会大幅缩减派息比率，导致较低的股息率和看上去不再那么吸引的估值。

我们相信行业龙头以及国企将受益于流动性宽松以及受鼓励的兼并购贷款。

我们推荐旭辉控股集团（00884HK），考虑到其全面优势和稳健的财务状况；以及绿城中国（03900HK），考虑到其具有韧性的销售和品牌效应。