中信证券-房地产行业跟踪点评：政策合力，有望推动行业三月复苏-220120

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我们认为，适当优化预售监管规定，促进房企并购资金困难企业项目，各地陆续出台的一些优化开发环境的措施，配合按揭贷款利率的下降，有望推动产业景气在2022年3月见底反弹。

从销售复苏开始，行业所面临最严峻的挑战，即部分大型民企的信用问题，也能得到陆续缓解。

▍按揭贷款利率有望加速下降。

根据贝壳研究院的统计，2021年12月重点城市的首套按揭贷款利率较之利率高点下降10个BP。

我们认为，随着存量房贷积压基本清理完毕，银行新一年信贷额度重新计算，按揭或将主要从放款速度调整，变成定价调整。

商业银行面临按揭整体需求不振，2月起可能开始考虑降低贷款定价以获得市场份额，从而助推按揭利率下降幅度大于LPR降幅。

▍按揭贷款定价对地产需求影响预计十分明显。

2011年以来，按揭贷款利率的下降，一般会在几个月后带来市场上行。

2019年之后，按揭贷款定价相对稳定，实际上按揭供给逐渐不足，但定价不再持续上浮，而是按揭放款周期不断拉长，按揭可申请额度不断下降。

我们相信，当按揭贷款利率将开启一个新的下降周期，其对购房需求影响的程度或是巨大的。

▍更理性的预售资金监管政策可期。

我们认为，预售资金监管政策是地方保交付、防烂尾的最后一道防波堤，有积极意义。

但对于资金运转良好的企业而言，适当允许盘活预售监管资金，如允许银行保函的使用、允许降低一些监管资金的比例，则是增加行业活水的重要办法。

只有真正盘活行业存量资金，行业才能健康稳定发展。

▍促并购政策将逐渐显示成效。

我们认为，直接信贷支持资金困难企业，可能产生较大的道德风险。

但鼓励中高信用公司积极开展对资金困难企业的项目并购，则很可能有序协助一些资金困难企业脱困。

但我们重申，不存在对资金困难企业和高信用公司的“拉郎配”的想法，预计监管会尽量促成企业之间的协商，并在配套资金和监管审批方面提供便利，但高信用企业仍会从自身利益出发，寻求最安全和最具盈利空间的项目。

我们相信三月后需求会活跃，二季度末土地市场将恢复，这些都将有利于并购逐渐活跃。

而资金困难企业更加务实的项目定价，也能助力企业走出困境。

▍风险提示：房地产开发企业盈利能力下降的风险；部分开发企业业绩大幅下行的风险。

▍投资建议：期待政策合力，期待阳春三月。

我们认为，适当优化预售监管规定，促进房企并购资金困难企业项目，各地陆续出台的一些优化开发环境的措施，配合按揭贷款利率的下降，有望推动产业景气在2022年3月见底反弹。

从销售复苏开始，行业所面临最严峻的挑战，即部分大型民企的信用问题，也能得到陆续缓解。

我们继续看好盈利能力真实、信用记录良好的大地产公司，推荐保利发展、万科A、金地集团、华润置地、招商蛇口、滨江集团和龙湖集团，也对金科股份、碧桂园、新城控股、旭辉控股集团等公司持乐观看法。