平安证券-房地产行业地产杂谈系列之二十六：估值降至历史低位，物管或可更加积极-220119

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平安观点：估值降至历史低位，性价比持续凸显。

2021年7月以来物管板块持续调整，市场关注点逐渐由政策担忧向房地产波动可能带来的负面影响转变，主要担忧房地产调整可能减缓物企成长速度、导致物企公司治理独立性丧失两点。

受此影响，恒生物业服务及管理指数2021/7/1至2022/1/18累计下跌51.9%，几近腰斩。

伴随股价调整，物企估值亦持续下探，截至2022/1/18恒生物业服务及管理指数成分股PE（TTM）均值约18.1倍，降至2016年以来0.3%分位，性价比持续凸显。

地产波动无需过度忧虑，物管中期业绩仍有保障。

房地产层面，政策托市维稳意图明确，后续持续发力有望推动筑底企稳，由房地产波动引发的物管成长性及公司治理担忧亦将随之缓解。

公司治理缺陷难以准确甄别，房地产探底阶段或可相对信任关联方安全性高、积极传递独立治理信号企业，如公开声明短期不与关联房企发生重大收购交易、引进战投优化公司治理等。

成长性方面，关联房企交付比重降低、公建等存量业态探索、社区增值等多元业务发展均有助于降低开发依赖。

极端假设下，若物管预期收入中来自开发的贡献比例为35%，则商品房销售下滑15%将导致预期收入规模下降5.3%，冲击整体有限。

进一步，以底线思维看待业绩增长，仅考虑现有合约面积转换为在管，假定物管费、基础物业服务收入占比维持稳定，主流物企中期收入仍有望实现10-20%确定性年复合增长。

投资建议：当前地产政策暖风频吹，后续再度发生大规模房企出险概率较低，且当前股价亦充分反映市场预期，随着地产触底有望带来物企成长性及治理独立性担忧缓解；同时即使仅考虑目前在手储备面积转化，主流物企亦有望保障中期实现10-20%收入确定性增长；中长期回归物管本源，多元业务推进降低开发依赖，行业仍将呈现稳定向好发展。

目前物管板块估值降至历史低位，主流物企对应2022年估值大多不足20倍，性价比持续凸显，建议积极看待后市表现。

看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务等。

同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

风险提示：1）业绩指引调整风险：规模诉求下行业竞争日趋激烈，同时房地产调整可能导致关联方房企支持弱化，前期设立过高业绩目标企业将面临较大发展压力，指引存在下调风险；2）盈利能力下滑风险：人力成本上升，市场化拓展项目增多，将带来综合盈利能力降低，利润承压风险；3）多元业务推进进程不及预期风险：社区增值服务、城市服务等新兴赛道发展具有不确定性，存在推进进程不及预期风险。