浙商证券-房地产行业点评报告：住建部发布《完整居住社区建设指南》，鼓励物业发展增值服务-220118

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事件1月10日，为深入贯彻习近平总书记关于更好为社区居民提供精准化、精细化服务的重要指示精神，住建部发布《完整居住社区建设指南》，明确了完整居住社区的概念，建立了完整社区建设试运行标准。

投资要点《指南》意在促进社区服务高质量发展，明确完整居住社区六要素《指南》首次定义完整居住社区，指出完整居住社区需包含六个要素：完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理、健全的社区管理机制。

同时进一步提出了每一个要素的建设标准，如：托育、养老、超市等社区服务场所的建设要求；建立数字化、智能化的专业性物业管理平台；无障碍设施、环境卫生设施等市政配套设施的建设要求等。

《指南》意在促进社区服务和物业服务的高质量发展，和此前十部委《关于加强和改进物业管理工作通知》和“十四五”对于物业管理行业的规划一脉相承。

明确物业服务边界，有利于物企积极开展社区增值服务《指南》再次明确鼓励社区引入专业的物业服务，提高物业管理的覆盖率。

要求建立物业服务平台，推动物业服务线上线下发展社区服务业，实现精细化的管理和服务。

我们认为本次《指南》再度表明了政策对于物业管理企业的支持导向，物业企业立足于改善社区服务质量，顺应消费升级，是提升人民生活水平的重要参与者。

2020年12月，六部委发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》鼓励物业服务企业开展养老等延伸服务，《指南》再度明确物业服务边界，将养老、托育、社区零售、便民商业网点（家政、维修、洗衣、餐饮等）纳入完整居住社区建设标准，有利于物业企业积极开展和布局社区增值服务。

社区增值服务为头部物企重点布局方向，有望持续改善收入和利润结构。

社区增值服务细分赛道众多，头部的物业企业均有布局，主流赛道有家装美居、社区媒体、社区零售、保洁维修等。

物业公司具备贴近业主的先天优势，更易获得业主的信任感，社区增值服务处于快速增长中，在总收入中的占比逐渐提升，21H1世茂服务、旭辉永升、金科服务、保利物业、建业新生活社区增值服务收入占比均已超过20%。

社区增值服务的毛利率一般高于基础物管服务，因此社区增值服务也能有效的改善综合毛利率水平。

我们认为随着政策的持续加码，高服务品质的物企的社区增值服务有望保持高增长态势。

投资建议：看好当前头部物企均在积极降低对于关联房企的依赖度，发展第三方外拓+社区增值服务，提升发展的独立性；政策对物业企业的鼓励态度明确，历次政策均在推进物业行业的高质量发展。

我们认为物业行业基本面良好，随着房企资金面企稳，有望迎来估值修复。

建议关注：1）安全边际较高的央企物业公司：保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余等；2）公司治理独立性高、第三方拓展能力强的民营物管企业，表现形式为引入战投优化治理结构、第三方在管面积占比高，建议关注：金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务等；3）行业风险进一步缓解，超跌的物业企业出现估值修复机会，建议关注：融创服务、世茂服务、新城悦服务等。

风险提示：行业调控政策收紧、宏观经济下滑。