南华期货-宏观周报：房地产市场发展脉络梳理（1978年~2004年）-220116

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核心观点:始于2020年的房地产严监管政策在2021年下半年看到了“成效”，房地产投资、新开工、施工、竣工、销售全线下滑。

除出口外，其他经济拉动力量表现均较为萎靡，导致中央经济工作会议首提三重压力——需求收缩、供给冲击、预期转弱。

2022年，当政策不加调整，经济增速很可能落于潜在增速水平之下时，房地产能否持稳乃至表现略好于预期，成为市场关注的重点。

当宏观资金不再单一执着于金融市场，开始逐渐向商品市场渗透时，整个宏观面对大宗商品市场的影响程度也进一步加深。

考虑到当前房地产走向对于整个金融市场和商品市场的影响至关重要，我们将推出若干专题。

本期我们先聚焦房地产业的发展史（1987年-2004年)，从历史和政策角度做一梳理。

1978年-1987年，可以看成是房地产市场发展的序曲。

改革开放大潮下，房地产商品化发展迎来思想解放，房改、土改同时进行，其中1987年的土拍意义重大，意味着房地产使用权交易政策开始试点，突破了之前政府分房的限制。

1988年-1998年视为探索期。

这期间,无论是市场主体还是政府都缺乏经验，导致乱象丛生，譬如，当时土地的出让方式以协议为主，只要有一张合同就可随意转让，导致“炒楼花”盛行。

当经济过热，“国十六条”出台，银根缩紧下，房地产泡沫瞬间破灭。

以海南为例，海南全省1.3万房地产公司中约95%倒闭，数千家开发商卷款潜逃，房价也回到1991年水平。

1998年-2004年为高速发展期。

这主要得益于两项政策，分别是取消福利分房和推出个人按揭贷款。

取消福利分房，将大量购房需求推向市场;推出个人按揭贷款，让大量无效需求转化为有效需求。

在政策作用下，房地产投资由1997年的-3.4%上涨至最高2003年的29.7%，而全国房屋销售价格指数涨幅越来越大。

2003年(含)之前年化涨幅较为温和，最高不超过5%，但2004年房价快速拉升，年化涨幅超过10%。

风险提示:参考资料不够全面。