亿翰智库-房地产行业：2021年商品房成交“双18”，开发投资同比回落至4.4%-220117

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核心观点：2021年全国商品房销售金额与面积均创新高，其中，销售面积合计17.9亿平米，增长1.9%，销售金额18.2万亿元，增长4.8%。

从2021年的单月成交数据来看，2021年成交之所以能达到“双18”，主要是上半年市场较热，销售面积与金额高速增长。

下半年随着调控政策逐渐生效，暴雷房企数量增加等，需求逐渐观望，市场开始下行。

我们认为，市场已持续低迷6个月，后续地方或将在“房住不炒”和“满足合理的住房需求”两大主旨下，因城施策，适度纠偏过于严格的调控政策，保障居民合理的住房需求有效释放。

然而，市场的低迷还有一部分原因是居民观望情绪浓厚。

这需要预期调节，才能推动此类需求释放。

基于以上原因，预计2022年前2个月成交可能低于或持平于2021年同期水平。

从土地购置、新开工、施工和开发投资数据来看，资金拮据下，不仅使土地投资力度减弱，也使得工程投资力度减弱，即新开工面积和施工面积节奏放缓，因此造成了开发投资同比负增长，累计开发投资同比增速放缓4.4%。

2021开发企业到位资金增速回落至4.2%，创6年新低，从构成来看，2021年国内贷款和利用外资同比负增长；自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比正增长，但是从年初到年末增速不断收窄，全年增速分别是3.2%、11.1%和8.0%。

由于2021年调控政策的主旋律是从供应端敦促商品房供应主体降杠杆，因此，房企或主动或被动地降杆杆，并且房地产开发企业到位资金中，定金及预收款和个人按揭贷款等经营性资金的占比较2020年提升；国内贷款和自筹资金等筹资性资金占比下降。