中信证券-华润置地-0109.HK-2021年经营情况点评：主客观因素助力公司继续成长-220117

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公司在不利市况下顺利完成全年销售目标，全年投资性物业租金实现超过40%的高速增长。

未来市场环境也对公司有利，公司有望实现2021年-2023年极少数可以实现业绩增长的大型地产开发企业。

▍公司在不利市况中完成全年销售目标。

公司在2021年12月实现452亿元合约销售金额，全年合约销售额达到3158亿元，同比增速超过10%。

公司成为业内少数可以在不利市况中完成全年销售目标的企业之一。

▍2022年货值充裕，公司产品力和区域布局有望推动房屋销售继续增长。

在大公司中，预计公司是2021年新增地价占销售额比例最高的公司（见表1）。

这除了说明公司项目平均售价较高，也说明公司拿地相对进取。

而且，和其它一些公司不同，公司上下半年拿地相对均衡。

另外，公司产品溢价能力强，区域布局又偏向于一二线城市，销售去化较为确定。

总体而言，我们认为公司在2022年销售增速有望领先于同业。

▍月度租金增幅逐渐放缓，但商业空间稳定收入贡献护城河宽广。

公司2021年累计投资物业实现租金收入183.4亿元，同比增长41%，预计同店租金增长维持较高水平。

12月当月，公司租金收入17.7亿元，同比增长10%，增幅较之过去有所下降。

我们认为，点状疫情加上收入增长预期放缓，客观上可能小幅影响公司同店销售额的增速。

但一方面，公司作为商业空间的持有方，完全可以通过调整租户组合等手段稳定租金，且公司租售比较低。

另一方面，如果2022年三季度起疫情影响因素明显消退，公司租金水平也有一定的弹性。

▍市场环境对公司有利。

当前，各地纷纷提升所出让土地的吸引力，但土地市场竞争者少，公司有望在招拍挂市场获得质量较2021年拿地平均质量更高的项目。

消费者担心很多民企的交付问题，公司作为交付方面无问题的企业，更受潜在买房人的青睐。

房地产信贷较为宽裕，但信用较为紧张，这也有助于公司进一步降低融资成本。

▍风险因素：受房价下降影响，公司盈利能力下降的风险。

▍投资建议：我们认为，公司凭借拿地销售方面较为进取的态度，和商业地产的稳定租金贡献，或成为全行业少见的，可以维持2021年业绩增长的大公司之一。

尽管公司现有项目的盈利能力也受到市场调整的冲击，但我们相信公司可能通过新拿地来提升未来的业绩增长，我们暂时并不调整公司业绩预测，维持2021-2023核心EPS预测3.87/4.41/4.97元。

我们给予公司2022年9倍的PE，给予公司48.4港元的目标价格（原目标价45.90港元），维持“买入”的投资评级。