安信国际-朗诗绿色生活-1965.HK-绿色物管公司-220114

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朗诗绿色生活在管规模截至2021年6月约1780万平米（据第三方数据统计，截至2021年底在管面积增加至2500万平米），主要位于长三角地区，占总在管面积约85%。

公司跟随集团的绿色发展策略，是中国绿色物管细分赛道中的头部企业之一。

朗诗集团十分关注风控，早年未有大举加杠杆以冲规模，净杠杆比率在过去五年维持在65%以下，作为集团物管业务平台的朗诗绿色生活亦因而受惠。

我们给予公司目标估值10倍2022年市盈率，相当于行业中型物管公司过往的平均估值水平，目标价为每股3.9港元，首予买入评级。

报告摘要绿色物管公司。

朗诗绿色生活在管规模截至2021年6月约1780万平米（据第三方数据统计，截至2021年底在管面积增加至2500万平米），主要位于长三角地区，占总在管面积约85%。

朗诗集团于2001年初成立，一直深耕长三角，并于2004年开始实施聚焦绿色科技差异化发展战略，品牌知名度不断提升。

朗诗绿色生活于2005年成，跟随集团的绿色发展策略，根据中指院的资料，按拥有两星或以上认证的绿色建筑的在管建筑面积比例计，公司在中国物业服务百强企业中排名第三位。

项目结构进一步改善。

项目来源分布上，关联房企占比逐步下降。

来自第三方发展商的项目于2021上半年占总在管面积及基础物管服务分部收入分别约42%及39%，2018年时分别为16.6%及16.6%，外拓比率明显有所改善，上市后公司预算约1.4亿元在并购上，并于2021年底以约1亿元间接收购新地锐意，取得639万平米的在管面积。

项目业态方面，目前以住宅项目为主，占基础物业管理服务分部收入约87.8%。

然而公司会进一步发展非住宅物业的物业管理组合多元化。

多业态物业管理能力将让朗诗绿色生活成为综合型物业管理服务提供商。

母公司集团稳健。

朗诗集团十分关注风控，早年未有大举加杠杆以冲规模，地产公司的净杠杆比在2017年以來维持在65%以下，地产公司以较低风险的小股操盘方式来扩充市场占有率，根据克而瑞数据，朗诗地产2021年操盘销售金额约465亿元，排名第60位。

虽然销售规模增速较其他中型房企慢，但显示了集团对于持续稳定运营能力的重视，作为集团物管业务平台的朗诗绿色生活亦因而受惠。

首予买入评级。

首予买入评级。

朗詩綠色生活虽然社区增值服务收益占比较低，但凭着集团多业态的部署，未来有望逐步提升。

公司计划进一步丰富现有增值服务，加入创新业务如家政、居家养老、美居等服務。

公司目前的估值约为12倍/8倍的2021年/22年市盈率，低于其他中型物管公司。

考虑到朗诗绿色生活及其集团的稳健发展，我们给予公司目标估值10倍2022年市盈率，相当于行业中型物管公司过往的平均估值水平，目标价为每股3.9港元。

风险提示：并购外拓市场竞争愈趋激烈；盈利能力有待改善。