远东资信-2021年12月房地产行业观察与债市运行动态：个人住房贷款发放加快，9家主体信用级别下调-220112

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商品房量价：12月份30大中城市商品房成交面积环比上升16.17%，同比下降22.79%，成交量仍明显低于往年同期。

百城新建住宅平均价格环比下跌0.02%，连续两个月出现环比下跌。

房地产贷款：12月份103个监测城市的首套房贷平均利率为5.64%，二套房贷平均利率为5.91%，均较11月回落5个BP。

个人住房贷款发放速度也有所加快，103个监测城市的平均放款周期为57天，较上月缩短11天。

政策：中央经济工作会议要求“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，人民银行、银保监会鼓励并购出险困难房企的优质项目；石家庄、湖州、厦门加强商品房预售资金监管，衡阳、桂林、荆门发布新规对购房者给予补贴。

重点房企：12月份TOP100房企销售操盘金额同比下降35.2%；多家房企对外担保余额占净资产比例偏高；合生创展拟发行票面利率为8%的有担保可换股债券；龙湖集团、金地股份在银行间市场注册发行融资工具。

债券发行与到期：12月份房地产行业共发行债券523.87亿元，通过债市净融资-233.13亿元。

2020年9月至2021年12月，国内房地产行业债券存量规模压降了约2434.33亿元。

信用事件与利差：12月份有2只债券违约、4只债券展期，逾期本息约41.53亿元。

有9家主体和42只债券的信用级别被下调。

兴业房地产行业债券信用利差（中位数）环比上升9.69BP，其中AA级信用利差环比下降22.80BP。

总结与展望：近期金融监管部门鼓励优质房企并购出险困难房企的项目，银行针对一些大型优质房企的项目并购贷款不再计入“三道红线”指标。

预计2022年在稳增长压力下，房企融资环境会好于上年。

但仍需要关注部分存量项目积压、抵押担保融资规模较大的房企资金链断裂风险。