远东资信-国内房地产行业信用评级框架及改进建议-220111

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近期国内房地产行业信用事件不断，多家房企出现违约。

为了给债券投资者提供更准确的房企信用评级结果，评级机构有必要根据近期国内房地产业风险特点，调整自身评级框架。

目前国内外评级机构都有专门的房地产行业信用评级方法，其中标普和穆迪的方法适用于全球范围内的房地产企业，惠誉则专为中国房地产业制定了评级方法，国内评级机构的方法都专门适用于中国房地产业。

对比各机构的评级框架，可以发现部分评级方法没有直接考虑中国宏观环境、行业环境的影响，在评级指标的设立上还需充分考虑国内房地产行业的特点，结合行业现实改进。

梳理2018年以来国内房企违约案例，可以总结出违约房企有如下几个常见特点：①受到行业政策收紧的巨大冲击；②激进扩张；③存量项目去化过慢；④资产质量不佳或资产受限；⑤表外融资较多；⑥非标债务逾期。

根据这些特点，可以从经营类指标和财务类指标两个方面对现有的信用评级框架予以改进。

针对财务类指标，本文尝试制定了一个适用于国内房地产行业的财务类风险评分卡。

具体步骤如下：①结合现有评级方法和国内违约房企财务特点，确定待选财务指标；②以A股上市房企（有发行债券）和已违约发债房企为样本，取房企违约与否为因变量，待选财务指标为自变量，通过Logistic回归筛选出现金短债比、债务/EBITDA、净债务/净不动产、营业收入、利息/(营收+新增预收款)这5个对房企违约具有显著影响的指标；③选择现金短债比、债务/EBITDA、净债务/净不动产、利息/(营收+新增预收款)这4个指标，通过层次分析法确定其打分权重分别为46.73%、16.01%、9.54%、27.72%；④根据房地产行业信用级别理想分布曲线、房企财务指标表现，确定指标打分阈值。

考虑到国内房地产行业在不断变化，未来政策等因素的演变可能会导致行业呈现新的风险特征。

因此评级行业还需要及时跟踪房地产行业的动态并据此调整信用评级方法模型。