中信证券-招商蛇口-001979-2021年销售数据点评：稳健扩张之路-220111

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公司是2021年最为进取的开发企业之一，全年拿地积极，近期受益于融资渠道相对优势，预计仍将努力新增土地储备。

虽然受到房价下跌的影响，预计未来盈利能力会有进一步下降压力，但公司经营管理能力也在持续积累中。

▍单月销售大幅增长，表现优于行业。

2021年1-12月，公司累计实现签约销售面积1,464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%。

单月方面，2021年12月，公司实现签约销售面积221.70万平方米，同比增加28.17%；实现签约销售金额440.37亿元，同比增加37.01%，呈现出远优于行业的大幅增长。

▍高信用央企、融资渠道畅通、消费者具备信心下的扩张之路。

公司作为高信用的央企，具备稳健的财务结构，融资渠道畅通，资金链安全，消费者不担心交付问题，结合良好的经营及推盘策略，是公司能够逆势实现销售同比高增的核心原因。

而顺畅的销售本身，也进一步强化公司的现金流，充裕的资金使得公司在土地市场具备更强的竞争力，能够从容获取具备合理收益率的项目。

▍全年拿地十分积极主动。

2021年1-12月，公司新增项目计容面积超过1500万平方米，总价款超过2100亿元，分别对应销售面积、金额的106%和66%，是整个市场拿地最为进取的公司之一。

单月来看，2021年12月份公司新增项目拿地总价达332亿元，权益地价为179亿元，权益占比较此前明显回升。

全年来看，公司权益地价为1237亿元，金额权益比约为58%，合作成为常态。

下半年，公司新增项目聚焦一线及强二线等需求、去化较好的城市，新拓布局较多的城市包括上海、南通、合肥、成都、广州、东莞、重庆等。

▍由量向质，由重入轻。

公司持续优化业务结构，强化空间运营服务能力。

物管板块透过收并购及第三方外拓夯实细分赛道服务能力；REITs市场逐步成熟及交易活跃下，公司优质持有资产的出表等，都有望进一步优化公司业务抗周期性、报表稳健性以及面向存量的空间运营服务能力。

▍风险因素：公司盈利能力持续偏低的风险。

▍投资建议：“稳健”的逆势扩张，“弹性”的安心选择。

尽管公司销售显著恢复，但销售均价的确也有下行的趋势，未来盈利能力仍然是需要面对的挑战。

考虑到市场房价下降，我们调整2021/2022/2023年EPS预测到1.40/1.32/1.33元（原预测为1.60/1.64/1.68元）。

但考虑公司融资渠道畅通，且作为资金充裕的高信用的央企，在当前市场环境下能够从容获取优质的土地项目，未来市场份额有望进一步增加，具备相对优势，我们参考可比公司估值，给予公司2022年13倍PE目标估值，对应目标价17.2元（原目标价16.4元），维持“买入”的投资评级。