富途证券-海外大地产行业板块周报：2022年物业管理行业投资策略-220110

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行业近况龙湖集团拆分物业及商业运营版块单独上市。

2022年1月7日龙湖集团发布公告，拟分拆龙湖智创生活于联交所上市。

龙湖智创是国内领先的物业管理及商业运营服务提供商，服务广泛覆盖住宅社区、购物中心、产业、公共及其他物业类型。

核心观点对于2022年物业管理行业投资策略，以下将按照三个部分展开：1.物业管理这门生意；2.物业管理这个行业；3.物管公司投资逻辑。

实质上，物业管理行业的业务类型极其广泛，这门生意的广度远超基础物管服务收入，市场对此还没有充分认知。

很多人对于物业管理的印象，还停留在比较原始刻板的阶段，即认为物业管理公司，只面向住宅小区业主服务，只管理住宅，从事最基础工作，物业费提升极其困难，收入类型较为单一等。

但其实，物业管理这门生意的定义与范围已经远不止于此。

首先，服务对象由传统意义上的【小区业主】，扩散至【房地产开发商、政府部门、企业方、购物中心业主等】；其次，服务内容也由【保安、保洁、园艺、维修、维护等】，扩散至【各类型的业主增值服务、商业运营与管理、城市服务、专业类型物业的维护等】；管理的业态，也由【住宅小区】，扩散至【学校、机场、医院、产业园、购物中心、写字楼、公共物业等】。

综上可知，物业管理行业的业务类型极其广泛，无论是从行业龙头碧桂园服务的营收结构趋势，抑或从全国百强物管企业的营收结构趋势来看，物管企业的营收来源显著呈现多样化趋势。

目前来看，基础物管服务收入仍然是行业的主要收入来源，但从未来趋势来看，社区增值服务、商业运营、城市服务都有广阔的发展机遇，从而为物管企业提供第二、乃至第三、第四增值曲线。

此外，我们认为物业管理仍然属于好生意，依据是其具备轻资产、盈利能力相对较强（ROE普遍较高）、低负债、类永续经营、弱周期、现金流较好等优质特性。

如果物管公司可以实现内生式增长（即不是依赖于收并购来获取在管面积），那么物管算是一门好生意，毕竟ROE普遍高于20%。

物业管理的行业特性包括：万亿规模、未来五年仍保持中高速增长、20万家物管公司、CR10市占率不及15%、拥有量价模型+互联网的流量变现逻辑、周期性较弱、且物管行业的实质进入门槛较高。

考虑到：1）行业仍处于成长期，物管龙头公司仍有10倍、乃至百倍的业绩增长空间；且行业目前集中度较低，竞争格局良好，龙头市占率将持续提高；2）国家政策明确鼓励、支持物管行业发展，具体表现为：支持物业费市场化定价以及鼓励增值服务的发展，也即政策风险小；3）后续业绩增长确定，对于行业内大多数公司，未来5年业绩仍有望维持中高速增长；4）虽然基础物管服务不存在明显的规模效应，但掌握了线下亿万用户流量后，龙头物管公司有机会探索类互联网企业的流量变现（增值服务），我们坚定看好物管行业的长期投资价值。

物管公司按照业务类型、业绩增长逻辑，可以划分为以下五大类型：1）并购+增值服务模式；2）外拓逻辑；3）商管类逻辑；4）稳健：内生外延式+良好信用逻辑；5）逻辑不顺的：关联方暴雷及看似便宜、独立性存疑、无明显特色、平庸型的。

投资建议建议投资者重点关注符合外拓逻辑、且关联开发商较为稳健的优质物管公司。

风险提示地产行业出现硬着陆风险。