国金证券-房地产行业周报：龙湖分拆物业上市，并购贷不计入三条红线-220109

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本周地产板块表现亮眼，物业板块跑输沪深300。

本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第1；港股房地产板块涨跌幅为+1.6%，在各板块中位列第6。

本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.1%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%。

本周一手房销售面积环比、同比下降。

本周（1月1日-1月8日），40个城市商品房成交合计411万平方米，周环比-48%，周同比-35%。

其中，一线城市：周环比-45%，周同比-8%；二线城市：周环比-48%，周同比-37%；三四线城市：周环比-54%，周同比-58%。

本周二手房成交面积环比、同比下降。

本周（1月1日-1月8日），17个城市二手房成交合计96万平方米，周环比-38%，周同比-39%，月度累计同比-39%，年度累计同比-39%。

其中，一线城市：周环比-43%，周同比19%，月度累计同比-19%，年度累计同比-19%；二线城市：周环比-37%，周同比-39%；三线城市：周环比-23%，周同比-81%。

龙湖集团分拆旗下物业管理&商业运营子公司上市。

①2022年1月8日，龙湖集团旗下全资子公司龙湖智创生活（主要从事物业管理和商业运营）向港交所递交招股书，拟在香港联合交易所主板上市。

截至2021年9月底，龙湖智创生活在管面积2.37亿方，其中住宅和非商业在管面积为2.12亿方，商业（购物中心&写字楼）在管面积为2,428万方；合约面积3.49亿方，合约/在管为1.48倍。

②2021年在管规模增长主要受益收并购。

2021年1-9月，龙湖智创生活新增在管面积5943万方，其中3895万方来自收并购，占新增面积的六成以上。

③商业运营业务2021年发展较快，各项占比提升。

龙湖智创生活2021年1-9月总收入78亿元，毛利润21亿元，毛利率27.6%；其中商业运营及物业管理收入占比、毛利润占比和毛利润率分别为23%、29%和35%，相较2020年同期分别提升8.1pcts、13.6pcts和6.4pcts。

房企承债式收购获银行支持，并购贷款不计入“三条红线”。

本周财联社报道，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

我们维持此前判断，认为地产行业并购会发生，但不会有大规模并购潮。

我们认为当前解决流动性危机的关键在于新房销售的恢复。

从今年1月第一周的销售数据来看，目前销售市场仍未企稳，我们预计后续还会有更大力度政策会在春节前出台，以维护房地产行业平稳健康发展。

投资建议地产板块，看好经营稳健的头部房企和2021年销售逆势增长的房企，比如保利发展和绿城中国。

物业板块，我们认为民营物业公司在关联房企流动性危机解除后，估值修复弹性较大，推荐金科服务、建业新生活、碧桂园服务。

风险提示房地产改善政策落地效果不及预期；并购整合不及预期。