天风证券-房地产行业周报：政策博弈还有哪些空间？-220108

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年初以来申万地产板块涨幅4.46%，位居行业第1（数据截至2022年1月7日）。

我们认为核心驱动因素在于行业政策底的确认决定了政策博弈的高胜率，并且在年初快速轮动的行情和避险情绪之下进一步凸显板块的性价比优势。

此外，政策调整预期的升温也导致博弈节奏的前置。

我们认为优质房企有望继续受益于收并购和再融资定向宽松所带来的alpha机会，同时行业格局优化、行业稳预期、宏观稳增长的诉求下，政策博弈点的丰富有望于一季度末带来阶段性的beta行情。

具体来看，博弈点之一为信用问题催生的alpha有更多可能，后续再融资支持（不排除股权再融资）、负债率考核、地方国资参与度的提升都值得期待；博弈点之二为预期反转之后的过度叠加效应有待缓解，通过自上而下的协调改善流动性挤兑、避免地方层面的过度升级同样有一定可能；博弈点之三为政策面的beta取决于宏观和基本面的被动触发，我们依然看好三稳预期和因城施策的温和升级，甚至极端情况下更高力度的托底政策出台。

受节庆影响，新房、二手房、土地市场本周成交弱势新房市场本周成交425万平，月度同比-43.67%，相较上月下降28.05pct；累计库存14538万平，一线二线三线及以下去化加速。

二手房市场本周成交89万平，月度同比-49.05%，相较上月下降18.83pct。

土地市场本周成交建面1531万平，滚动12周同比-54.18%；成交总额257亿元，滚动12周同比-39.74%；全国平均溢价率+4.40%，滚动12周同比-9.37pct。

销售市场成交弱势主要受节庆影响。

本周申万房地产指数4.46%，较上周提升3.81pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数6.85pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数1.61%，较上周提升0.68pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数1.21pct；克而瑞内房股领先指数为6.12%，较上周提升5.92pct。

把握左侧收并购和右侧集中度提升投资建议：近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。

未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。