中信证券-REITS行业C~REITs一周谈：活跃度持续，引导资源有效配置-220107

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REITs市场交易活跃度维持，组合价格继续保持平稳上涨。

各细分产品之间现金分派率差异略有放大。

随着REITs产品的进一步成熟，其引导资源有效配置的作用有望进一步凸显。

▍REITs市场日均交易额保持平稳。

2021年12月30日-2022年1月5日，REITs市场总交易金额为8.15亿元，环比下降24.2%，主要系周内元旦假期原因，仅有四个交易日。

其中，生态环保类REITs下降较为迅速，环比增速达-34%。

按照日均成交金额计算，整体环比降幅为5%左右，其中，仓储物流类REITs日均成交额环比增速约为18%，园区、交通、生态环保类REITs环比增速分别为-2%、-12%、-18%。

▍REITs组合价格保持平稳上涨。

剔除新上市产品，REITs组合较一周前上涨0.26%。

同期，地产园区类企业、公路类企业、地产信用债指数涨跌幅则分别为2.83%、2.47%、0.31%。

自构建以来，REITs组合最大回撤不到3%，而地产园区类企业、公路类企业、地产信用债指数同期的最大回撤分别达16.4%、10.7%、6.1%。

REITs产品的短期弹性的确不应预期太高，但从收益稳定性的角度来看，是远远优于其他类别的产品的。

▍现金分派率差异略有放大。

细分产品来看，截至1月5日，首创水务、张江光大、蛇口产园、盐田港REIT较首日涨跌幅相比一周前上升3.43、0.54、0.39、0.26个百分点，其余产品则有程度不一的下降。

产权类、经营权类REITs预期现金分派率分别为3.40%、6.88%，较一周前基本持平。

不同经营权类REITs的预期现金分派率最大差距为2.73%，较一周前扩大0.3个百分点；不同产权类REITs的预期现金分派率最大差距为0.56%。

▍目前已申请暂未发行的REITs产品有三个，底层资产分别为高速公路、清洁能源、产业园。

根据两个产品（中国交建高速公路、临港东久智能制造产业园）已披露公告，前者底层资产为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施，未来主要收入来源为车辆通行费、服务区经营权承包费以及收费站灯箱广告位出租；后者底层资产包涵盖6个产业园区（上海3个、昆山、无锡、常州各1个），基本都处于满租状态。

两者2022年的预期净利润分别为1.95亿元以及6913万元，预期现金分派率分别为4.95%、5.19%▍随着REITs产品的进一步成熟，引导资源有效配置的作用有望进一步凸显。

诸多存量资产在过去较难盘活的重要原因是缺乏退出渠道以及缺乏可比交易进行定价。

REITs产品的推出在二级市场上促进了底层资产的“价格发现”，为一级市场相关的标的资产提供了可借鉴的锚。

随着未来市场上更多种类产品的推出，REITs引导资源有效配置的作用也有望进一步凸显。

▍风险提示：建议投资者在看好REITs市场长期前景的同时，也理性看待短期REITs市场的涨幅空间；短期可交易的市场规模仍相对有限，部分产品存在资金和市场情绪带来的价格波动风险。