华安证券-星盛商业-6668.HK-大湾区领先运营商，后疫情时代“逆势”弄潮-220105

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大湾区本土领先纯商管标的，步入稳增长扩规模红利期公司作为深圳及大湾区商业运营服务市场的领跑者，在“以商业智慧构筑城市繁荣”战略引导下，打造“COCOPark”、“COCOCity”、“iCO”、“COCOGarden”以及“第三空间”五大产品线。

营收利润均呈现高增态势，2017~2020年公司在营业收入实现复合增速16.8%基础上，归母净利润实现复合增速43.2%。

2021H1公司实现营收总收入2.57亿元，同比增长27.8%；归母净利润8307万元，同比大幅增长43.0%。

产品矩阵迎合时下新潮，兼具盈利能力的稳健性与成长性后疫情时代的商业转变在于：1）虽然购物中心整体呈现恢复态势，但是全国市场呈结构性分化。

2）消费人群、消费业态和消费时段进入“质变”阶段。

星盛商业与时俱进，核心壁垒在于：a）适应性强：产品矩阵迎合时下新潮。

推出分别针对核心-区域-社区三级商圈的五大产品体系，打造福田星河COCOPark等特色标杆项目，抓住沉浸式体验潮流、首店经济及夜经济等机会。

b）稳健性强：运营能力行业领先。

截至2021H1末，星盛商业的出租率达94.7%，较2020年底提升0.4pct，平均出租率保持行业领先水平。

c）突破性强：存量优化能力强劲。

i）现有项目存量优化能力强劲。

深圳福田星河COCOPark在2017～2020年的分区改造后，截至2021H1，销售额较2019H1增长达10.7%，出租率高达99.4%。

ii）轻运营方式更具增长弹性。

公司具备委托管理服务、品牌及管理输出服务以及整租服务3种模式，可以在更大程度上分享到购物中心销售额上涨所带来的收入增加，更具增长弹性。

拓规模强运营易乘势而起，构建智慧商业新平台1）拓规模：a）公司聚焦大湾区，夯实明星标杆项目地位，展现出全新的项目活力。

截至2021H1，大湾区实现合约面积138万方及总收入2.23亿元；2017～2020年合约建筑面积及营收CAGR分别为17.3%和13.4%。

b）加大发展长三角及中西区核心城市，实现高质量外拓。

截至2021H1，长三角地区合约面积达53.4万方，实现收入1744.7万元；2017～2020年合约建筑面积及营收CAGR分别为101.3%和43.1%。

同时，公司进军南昌、长沙、成都等中西部核心城市，积极开展项目拓展。

c）借政策东风，积极审慎寻找优质并购标的。

2）强运营：a）业态创新、品牌战略联发落地，支撑全国布局。

b）推进数字化建设及商业AI智能化研究，与阿里巴巴本地生活深度合作，实现精准营销，构建智慧商业全场景数据链路。

2021年8月联合阿里旗下多平台开展大抢节大促活动，整体活动曝光超千万次，实现运营效能的全面提升。

c）打造高粘性会员体系，深挖数据价值。

截至2020年9月30日，旗下COCOClub拥有约150万名注册会员，其中活跃会员占比62.6%，会员复购率高达53.2%。

投资建议星盛商业作为大湾区本土领先运营商代表，专注向大型购物中心提供商业运营服务，兼具规模与盈利的稳健性、成长性与平衡性。

公司抓住线下零售“三新”趋势，产品矩阵环绕转型轻奢、收割首店、打造夜经济等特点，并在此基础上构建智慧商业全场景数据链路。

我们预计公司2021~2023年EPS分别为0.17，0.23，0.30元/股，对应当前股价PE分别为17，12，9倍。

首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示商场开业不及预期，收并购不及预期，外拓进展不及预期，疫情反复致商业客流量波动等。