中信证券-房地产行业2021年企业销售点评：解决交付问题的路径展望-220105

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我们认为，由于销售整体表现不佳，开发项目盈利能力过低，资金充裕的企业太少，当前地产开发项目不会普遍展开；但并购项目层面合作伙伴的股权，在借款方的大力支持之下出现的并购，轻资产管理平台的并购将会率先盛行；到2022年3月之后，随着资金进一步宽裕，普通项目的并购也会出现。

大量的项目并购，有助于实现大多数目的顺利交付。

▍2021年全年大地产公司销售总体同比下降。

我们跟踪的20家大开发企业2021年销售面积、销售金额合计分别较2020年下降7.2%及3.2%。

2021年12月单月，销售降幅较大的包括恒大、佳兆业、荣盛、世茂、阳光城、富力；单月销售涨幅较大的公司，则包括碧桂园、龙湖集团、招商蛇口、华润置地。

全年来看，销售降幅较大的公司，有恒大、富力、阳光城和中南；销售增幅较大的公司，则有绿城中国、招商蛇口、金地集团、华润置地。

▍对于出现负面舆情的开发企业，消费者担心房屋不能交付，或不能如期交付，或即便如期交付但品质远低于预期。

为了保护地方消费者的权益，对于交付可能存疑的项目，地方势必严格开展预售监管。

销售的下降反过来更加剧资金的紧张，且降价完全无法打消潜在买房人对交付的顾虑。

▍项目并购是解决交付问题的出路。

我们认为，资金困难企业只有不断变现资产，转让项目，才能获得现金回流。

中国人民银行对项目层面的并购也持鼓励的态度。

▍三种特殊的并购会率先开展。

我们认为，由于销售整体表现不佳，开发项目盈利能力过低，资金充裕的企业太少，当前地产开发项目不会普遍展开；但并购项目层面合作伙伴的股权、在借款方的大力支持之下出现的并购和轻资产管理平台的并购将会率先盛行。

我们认为到2022年3月之后，随着资金进一步宽裕，普通项目的并购也会出现。

▍风险因素：资金困难企业的信用风险；大型民营地产企业所面临的总部资金调度难度和盈利能力风险。

▍信用分层，继续看好A股开发龙头。

我们认为A股地产龙头公司，既不存在股权融资的可能，又确实受益于较为稳固的盈利能力和市场份额的小幅提升。

我们看好优质房地产开发企业的投资机会，尤其是A股上市公司的机会，推荐保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口和滨江集团，也对港股上市的龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团适度乐观。