中信证券-房地产行业深度研究报告：时代愿景启航愿景时代-220103

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我们认为，目前房地产市场的主要矛盾，并不是居住空间不足，而是存量居住空间平均质量过低，老旧衰败过快。

解决这一矛盾的主要办法，不是继续大量新建房屋（包括保障性住房），而是大力推动老旧小区的更新改造，提升运维服务。

愿景集团面向时代需要，自劲松起步，已成为中国社区更新改造方面最具影响力的全国性公司。

在政策大力支持下，我们预计城市更新将从拆建为主走向改造为主，一批企业可能在蓝海崛起，一些有志于转型的传统企业也可能获得新生。

▍大拆大建严格受限，更新改造风起云涌。

老旧小区设施老化，空间闲置，居民居住条件差，生活水准低，这才是中国房地产领域最迫切需要解决的问题。

2021年8月，住建部出台63号文，强调防止城市更新中大拆大建，鼓励对存量进行改造。

2021年底，三部委明确鼓励社会力量进入更新改造领域，严禁以老旧小区改造为名随意搬迁居民，拆除建筑，砍伐老树。

新的城市规划观指引下，广州、上海等地，以拆建为主的旧改项目节奏有所调整，各地则开始下大力气推动存量老旧小区的更新改造，吸引社会资本进入这一领域。

▍从劲松出发，愿景集团走向全国。

愿景集团成立于2018年，第一个成功的项目是对北京劲松的更新改造。

公司以社会资本身份介入劲松小区，获得社区部分空间运营权和物业管理权，成功助力劲松旧貌换新颜，获得居民和各级政府持续好评。

此后，愿景集团不断迭代，利用空间和居民的调配，做“绣花功夫”，在各地推进老旧小区改造和更新。

2021年中期，愿景集团累计签约老旧小区面积5亿平米，在管面积达到1.5亿平米。

▍差异化战略定位和菜单化运营服务助力愿景畅游蓝海。

公司聚焦老旧小区更新改造，成为地方政府最青睐的社会资本。

在老旧小区改造的实践中，公司在社区商业运营、社区公寓租赁、上下水改造、加装电梯、原地拆除重建、小微立体停车楼建设等诸多领域提供菜单式服务，满足了不同老旧小区的需求。

随着政策红利不断加码，公司规模不断壮大，金融机构的支持力度也在不断提升。

▍在现金流规划上，愿景模式完全区别于开发和物管企业。

相比开发企业，愿景拒绝商品房开发，而是透过持续运营服务来获得长久收入。

相比物业管理公司，愿景集团更重视前期改造更新投入，并在物管费收入之外开拓空间运营权收入。

在社会公共关系打造上，愿景集团相当高调宣传老旧小区更新改造事业，并赢得了中央地方各级媒体的青睐。

由于愿景集团成立的时间很短，反而没有受传统思维的桎梏，积极投身于中国房地产行业增长最快、竞争对手最少的蓝海赛道。

▍老旧小区改造更新将是未来中国房地产最大成长机会。

我们认为，目前房地产市场的主要矛盾，并非居住空间不足，而是存量居住空间平均质量过低，老旧衰败过快。

解决这一矛盾的主要办法，不是继续大量新建房屋（包括保障性住房），而是大力推动老旧小区的更新改造，大力提升存量社区的运维服务。

我们相信，愿景的实践，将开启一个社会影响上堪和房地产开发匹敌的新行业。

大房地产业所涉及的开发、运营、更新、改造和服务，虽然在组织上应该是独立的，但在能力上可能是趋于融合的，以适应老旧小区更新改造的需要。

我们相信，随着城市更新转向以改造为主，一批类似于愿景的企业将会出现，个别真正有志于转型，将存量楼宇改造视为主业的传统公司也可能获得新生。

▍风险提示：长期来看，补贴退坡，更新改造项目无法实现盈亏平衡的风险。

老旧小区更新改造当前社会资本参与偏少的风险。