光大证券-建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之七：基建公募REITs试点加速，项目“愿入尽入，应入尽入”-220101

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事件：2021年12月31日，国家发改委发布了《国家发展改革委办公厅关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称1048号文）。

点评：1048号文在958号文的基础上，加速推进基础设施公募REITs试点工作，加强监督促进项目形成良性循环：1）入库范围有所放松，要求项目“愿入尽入、应入尽入”；2）切实加快项目进度，尽可能压缩项目准备周期，加快无异议函等相关手续办理，加快申报进度；3）监督回收资金再投入，形成良性循环。

入库范围较958号文有所放宽，要求项目“愿入尽入、应入尽入”：在项目储备管理方面，1048号文强调要做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库，同时指出要及时对项目进行分类辅导，加强项目谋划、储备、申报等全过程服务，推动做好发行准备工作。

相较于958号文的“做到应入尽入，未纳入项目库的项目不得申报参与试点”，1048号文在入库范围上有所放宽，吸纳项目的意愿也更强烈。

加强REITs申报时各阶段安排，加快申报进度：1048号文针对基建公募REITs申报时的各个阶段作出相应安排，促进项目加速申报。

1）申报之前阶段：1048号文指出各储备项目负责人要与原始权益人、基金管理人加强沟通，各地发改委每月要进行一次项目调度，有针对性地开展辅导工作，为项目顺利申报发行打好基础。

2）申报准备阶段：1048号文明确提出发改委要加强与政府各部门之间的沟通协调，尽可能压缩项目准备周期。

3）项目申报阶段：1048号文指出，“对各类申报项目，没有名额限制、地域区别，只要符合条件、质量过硬即可申报推荐”，进一步放宽了相关限制，加速全国范围基建公募REITs的申报。

加强回收资金再投入跟踪监督，形成资金良性循环：相较于958号文提出“引导回收资金用于新项目建设”，1048号文更加强调对回收资金的监督，其明确指出“要加强回收资金使用情况的跟踪监督，定期调度回收资金是否及时使用、是否投入到原始权益人承诺的新项目建设、以及使用方式是否为资本金注入等情况，督导项目原始权益人切实履行承诺”。

投资建议：1048号文在958号文的基础上，加速推进基础设施公募REITs试点工作，加强监督促进项目形成良性循环。

前期基建公募REITs所限定的范围较窄，无法解决大规模存量资产盘活问题，也无法缓解政府部门杠杆率压力。

我们强调后续政策或将持续放宽，配套文件将逐步落地。

基建公募REITs的持续落地，将带来建筑公司价值重估。

随着法规完善，REITs出表属性将强化，或带来1）中期基建投资增速预期的上修；2）建筑企业报表的改善（增厚利润表，资产负债率降低），且后续扩张将突破资产负债率限制。

建议关注：1）报表内无形资产占总资产比重较高，将直接受益于基建REITs推进的中国交建、中国电建、中国能源建设；2）受益于基建投资预期上修；借助基建REITs，后续扩张可突破资产负债率限制的中国铁建、中国中铁、中国建筑、中国中冶、中国化学。

风险分析：基础设施项目经营风险，基金价格波动风险，流动性风险，税收等政策调整风险。